SCI : créer, faire fonctionner et choisir l’impôt d’une société civile immobilière

L’essentiel en six points

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La société est instituée « par deux ou plusieurs personnes » qui mettent en commun des biens pour partager le bénéfice, et qui « s’engagent à contribuer aux pertes » (article 1832 du Code civil). Est civile toute société à laquelle la loi n’attribue pas un autre caractère (article 1845). La SCI est une société civile dont l’objet est immobilier : acheter, détenir, gérer, louer ou mettre à disposition des immeubles.

Point	Règle	Texte
Associés	Deux au moins, personnes physiques ou morales ; deux époux peuvent s’associer, quel que soit leur régime matrimonial	C. civ. 1832 et 1832-1 ; service-public F38553
Capital	Montant libre, 1 € au minimum, divisé en parts égales ; apports en argent ou en nature	C. civ. 1845-1 ; F38553
Durée	99 ans au plus	C. civ. 1838
Personnalité morale	À compter de l’immatriculation	C. civ. 1842
Droits des associés	Proportionnels aux apports ; bénéfices et pertes à proportion des parts, sauf clause contraire	C. civ. 1843-2 et 1844-1
Décès d’un associé	La société continue avec les héritiers, sauf clause contraire des statuts	C. civ. 1870

Un objet civil, pas commercial

La SCI peut louer nu, loger ses associés ou conserver un patrimoine. Si elle se livre à des opérations commerciales au sens des articles 34 et 35 du CGI (achat pour revendre, location meublée habituelle), elle devient passible de l’impôt sur les sociétés (article 206, 2 du CGI). Pour louer meublé, la voie normale est la détention en direct : voir notre page LMNP.

Une responsabilité indéfinie des associés

« À l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales » à proportion de leur part dans le capital (article 1857 du Code civil). Cette responsabilité est :

• indéfinie : elle n’est pas limitée au montant de l’apport, le patrimoine personnel peut être saisi ;
• non solidaire : l’associé qui détient 30 % des parts répond de 30 % de la dette, pas de la totalité ;
• subsidiaire : le créancier doit d’abord avoir « préalablement et vainement poursuivi » la société (article 1858).

En pratique, la banque qui prête à la SCI demande souvent en plus la caution personnelle des associés, le plus souvent solidaire : chacun peut alors être appelé pour la totalité garantie, dans les limites de l’acte de caution.

Créer une SCI pas à pas

1. Rédiger les statuts

Les statuts « doivent être établis par écrit » (article 1835 du Code civil) : apports, objet, siège, capital, durée, fonctionnement. Ce qu’ils ne prévoient pas, la loi le prévoit à leur place. À régler en priorité :

• la gérance : qui, pour combien de temps, avec quelles limites (emprunt, vente d’un immeuble) ;
• les majorités et la consultation écrite ;
• l’agrément des nouveaux associés, héritiers et conjoints compris ;
• le vote des parts démembrées ;
• les comptes courants d’associés et leur remboursement.

Pour une SCI familiale ou un apport d’immeuble, la rédaction par un notaire ou un avocat évite des blocages coûteux.

2. Constituer le capital

Le capital est libre, 1 € au minimum (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 7 octobre 2025). Il peut être formé :

• d’apports en argent : aucun délai n’est imposé pour les libérer, mais l’associé qui ne verse pas ce qu’il a promis doit des intérêts de plein droit (article 1843-3 du Code civil) ;
• d’apports en nature, par exemple un appartement déjà détenu. Si la SCI est à l’impôt sur le revenu, l’apport pur et simple d’un immeuble est enregistré gratuitement ; si elle est à l’impôt sur les sociétés, il supporte en principe un droit de 5 %, sauf exceptions (fiche F38553). Un apport qui transfère aussi l’emprunt à la SCI n’est plus un apport pur et simple : il se chiffre avec le notaire.

Beaucoup de SCI ont un capital faible et financent l’achat par emprunt et par des comptes courants d’associés (sommes prêtées par les associés), ce qui pèse sur la valeur des parts, donc sur une future donation.

3. Publier un avis de constitution

Un avis de constitution paraît dans un support habilité à recevoir les annonces légales du département du siège, à un forfait fixé chaque année par arrêté selon la forme de la société et le département (simulateur sur service-public.gouv.fr).

4. Immatriculer la société

La demande se fait en ligne sur le guichet unique des formalités des entreprises. Coûts officiels pour une société civile (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 18 mars 2026) :

Formalité	Coût
Immatriculation au registre du commerce et des sociétés	60,38 €
Déclaration des bénéficiaires effectifs (obligatoire)	19,33 €
Annonce légale de constitution	Forfait selon la forme et le département
Apport d’un immeuble	Acte notarié : émoluments, publicité foncière et, à l’IS, droit de 5 %

La SCI n’a la personnalité morale qu’à son immatriculation (article 1842 du Code civil) : un achat signé avant doit être fait au nom de la société en formation et repris ensuite, ce que le notaire organise. Pour estimer les frais d’acquisition d’un bien, utilisez notre simulateur de frais de notaire.

5. Choisir le régime fiscal

Sans démarche, la SCI est à l’impôt sur le revenu. L’option pour l’impôt sur les sociétés se notifie au service des impôts des entreprises avant la fin du troisième mois de l’exercice (article 239 du CGI) : elle se chiffre avant la création.

Le fonctionnement au quotidien

Le gérant

La SCI est dirigée par un ou plusieurs gérants, associés ou non, nommés par les statuts, par un acte distinct ou par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts, sauf clause contraire (article 1846 du Code civil). Il accomplit les actes de gestion que demande l’intérêt de la société (article 1848) et engage la SCI envers les tiers pour les actes qui entrent dans l’objet social, les limites statutaires ne leur étant pas opposables (article 1849). Il est révocable à la majorité des parts, sauf clause contraire, avec des dommages et intérêts si la révocation est sans juste motif (article 1851).

Les décisions collectives

Les décisions qui dépassent les pouvoirs du gérant sont prises selon les statuts ou, à défaut, à l’unanimité (article 1852). Elles se prennent en assemblée ou, si les statuts le prévoient, par consultation écrite (article 1853). Pour les parts démembrées, le vote revient au nu-propriétaire, sauf sur l’affectation des bénéfices, réservée à l’usufruitier ; les statuts peuvent l’aménager (article 1844).

Comptes, information et déclarations

• Le gérant rend compte de sa gestion au moins une fois par an par un rapport écrit (article 1856) : une comptabilité, même simple, est nécessaire.
• Chaque associé peut, une fois par an au moins, consulter les documents sociaux et poser des questions écrites, avec réponse écrite sous un mois (article 1855).
• La SCI à l’IR dépose en ligne sa déclaration de résultat au plus tard le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai ; la SCI à l’IS, la déclaration n° 2065 dans les trois mois de la clôture en principe (fiche F38553).

La cession de parts

Les parts ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés (article 1861 du Code civil). Les statuts peuvent prévoir une autre majorité ou dispenser d’agrément les cessions entre associés ou au conjoint ; sauf clause contraire, les cessions aux ascendants ou descendants du cédant en sont dispensées. La cession est constatée par écrit et n’est opposable aux tiers qu’après les formalités et la publication au registre du commerce et des sociétés (article 1865).

La cession de parts d’une SCI dont l’actif est principalement immobilier supporte un droit d’enregistrement de 5 % du prix, sans abattement (article 726, I, 2° du CGI) ; le taux de 3 % après abattement de 23 000 € vise les autres sociétés. La plus-value du cédant, pour une SCI à l’IR dont plus de 50 % de la valeur réelle est immobilière, suit le régime des particuliers (article 150 UB).

La SCI à l’impôt sur le revenu, le régime par défaut

La SCI à l’impôt sur le revenu est dite « transparente » : elle ne paie pas d’impôt elle-même. Chaque associé est imposé sur sa part du résultat, qu’il soit distribué ou non, à proportion de ses parts (fiche F38553).

• Loyers d’un bien loué nu : revenus fonciers au barème, plus 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG maintenue à 9,2 % sur les revenus fonciers, article L. 136-8 du Code de la sécurité sociale). Charges réelles déductibles : intérêts, taxe foncière, assurance, travaux d’entretien et d’amélioration, gestion. Pas d’amortissement.
• Déficit foncier : si les charges dépassent les loyers, chaque associé impute sa part du déficit, hors intérêts d’emprunt, sur son revenu global dans la limite de 10 700 € par an (jusqu’à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique payés jusqu’au 31 décembre 2027), le surplus sur ses revenus fonciers des dix années suivantes (article 156, I, 3° du CGI). Attention : si l’associé vend ses parts ou si la SCI cesse de louer, son revenu foncier et son revenu global des trois années qui précèdent sont reconstitués, ce qui fait perdre l’imputation récente. Détail sur notre fiche déficit foncier.
• Logement occupé par un associé : les revenus d’un logement dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas imposés (article 15, II du CGI). Il n’y a alors pas de revenu foncier pour ce logement, et donc rien dont déduire ses charges.
• Plus-value à la revente : régime des particuliers (article 150 U du CGI) : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention (exonération après 22 ans pour l’impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux), plus la taxe sur les plus-values de plus de 50 000 € (service-public.gouv.fr, vérifiée le 15 avril 2026). Forfaits de 7,5 % pour les frais et de 15 % pour les travaux après cinq ans (article 150 VB). Calculez-la avec notre simulateur de plus-value immobilière.

L’exonération de la résidence principale vise la résidence principale du cédant (article 150 U, II, 1°). Quand c’est la SCI qui vend le logement occupé par un associé, son application se vérifie avec le notaire avant de signer : ne la tenez pas pour acquise.

L’option pour l’impôt sur les sociétés

La SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés (article 206, 3 du CGI). Elle devient alors une société comme une autre pour le fisc : son bénéfice est taxé à son niveau, et les associés ne sont imposés que sur ce qu’elle leur distribue.

Une option qui devient irrévocable

Selon l’article 239 du CGI (version en vigueur depuis le 31 décembre 2018), l’option se notifie avant la fin du troisième mois de l’exercice. On peut y renoncer jusqu’au cinquième exercice qui suit celui de l’option, avant la fin du mois qui précède la date limite du premier acompte d’IS de l’exercice visé. Ensuite, l’option devient irrévocable ; et une société qui a renoncé ne peut plus opter à nouveau.

Le passage à l’IS entraîne en principe l’imposition immédiate des bénéfices et plus-values latents non encore taxés (fiche F38553).

Ce que change l’IS

• Le taux : 25 %, et 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice par période de douze mois pour une société dont le chiffre d’affaires n’excède pas 10 millions d’euros et dont le capital, entièrement libéré, est détenu de manière continue à 75 % au moins par des personnes physiques (article 219 du CGI, version du 21 février 2026).
• L’amortissement : la SCI déduit chaque année une fraction du prix de l’immeuble, hors terrain, en plus des charges et des intérêts. La loi admet les amortissements « réellement effectués » dans la limite des usages (article 39, 1, 2° du CGI) ; la durée retenue se justifie avec l’expert-comptable. C’est ce qui réduit, souvent jusqu’à zéro, le bénéfice imposable pendant des années.
• La distribution : l’argent qui sort de la SCI vers les associés sous forme de dividendes est taxé une seconde fois, au prélèvement forfaitaire de 31,4 % en 2026 (12,8 % d’impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux) ou, sur option, au barème : voir notre page flat tax.
• La revente : la plus-value est un bénéfice comme un autre (article 38 du CGI). Elle se calcule sur la valeur nette comptable, c’est-à-dire le prix d’achat diminué de tous les amortissements pratiqués, sans aucun abattement pour durée de détention.
• Les obligations : comptabilité commerciale complète ; un expert-comptable est quasi incontournable.

Le meublé fait basculer à l’IS

Louer meublé est une activité commerciale. Une SCI qui la pratique devient passible de l’IS (article 206, 2 du CGI). Une tolérance existe pour une activité commerciale accessoire : selon la fiche officielle, au-delà de 10 % du chiffre d’affaires hors taxes, l’activité n’est plus accessoire et l’IS s’applique d’office (fiche F38553).

IR ou IS : le tableau comparatif

Critère	SCI à l’impôt sur le revenu	SCI à l’impôt sur les sociétés
Qui paie l’impôt	Les associés, sur leur part, même sans distribution	La SCI ; les associés seulement sur les dividendes
Taux sur les loyers	Barème de l’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux	15 % jusqu’à 42 500 €, 25 % au-delà (sous conditions)
Amortissement de l’immeuble	Non	Oui, hors terrain
Déficit	Déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an	Reste dans la société
Plus-value à la revente	19 % + 17,2 %, abattements pour durée de détention, exonération totale après 30 ans	Sur le prix diminué des amortissements, sans abattement, au taux de l’IS
Sortie de l’argent	Libre, déjà imposé	Dividendes taxés à 31,4 % (ou barème sur option)
Location meublée	Seulement accessoire (seuil de 10 %)	Possible
Apport d’un immeuble	Enregistrement gratuit (apport pur et simple)	5 %, sauf exceptions
Comptabilité	Simple, déclaration de résultat annuelle	Commerciale complète, liasse, expert-comptable
Retour en arrière	Option IS possible plus tard	Renonciation jusqu’au 5e exercice, puis irrévocable

En résumé : l’IS convient plutôt à une SCI qui garde l’immeuble longtemps, réinvestit ses loyers (remboursement d’emprunt, nouvel achat) sans les distribuer, et dont les associés sont dans une tranche élevée. L’IR convient plutôt à une SCI familiale qui transmet, qui distribue ses revenus ou qui envisage de revendre, et à celle qui loge gratuitement ses associés.

Deux exemples chiffrés

Calcul	SCI à l’IR	SCI à l’IS
Loyers	18 000 €	18 000 €
Charges et intérêts	− 7 000 €	− 7 000 €
Amortissement	Non	− 8 000 €
Résultat imposable	11 000 € (5 500 € par associé)	3 000 €
Impôt	IR : 2 × 1 650 € = 3 300 €	IS à 15 % : 450 €
Prélèvements sociaux	17,2 % : 2 × 946 € = 1 892 €	Aucun dans la société
Total sans distribution	5 192 €	450 €
Si le bénéfice de 2 550 € est distribué (31,4 %)		+ 801 €, soit 1 251 €

L’IS fait économiser entre 3 941 € (avec distribution) et 4 742 € (sans) cette année-là. Mais l’amortissement est repris à la revente, et la trésorerie dégagée au-delà du bénéfice ne sort qu’en remboursement de comptes courants ou en dividendes futurs, eux aussi taxés.

Calcul	SCI à l’IR	SCI à l’IS
Prix de revient retenu	300 000 + 22 500 + 45 000 = 367 500 €	300 000 − 96 000 = 204 000 € (valeur nette comptable)
Plus-value brute	32 500 €	196 000 €
Abattements pour durée de détention	42 % pour l’impôt (7 ans × 6 %), 11,55 % pour les prélèvements sociaux (7 ans × 1,65 %)	Aucun
Base taxable	18 850 € (impôt) ; 28 746 € (prélèvements sociaux)	196 000 €
Impôt	19 % : 3 582 € ; 17,2 % : 4 944 €	15 % sur 42 500 € + 25 % sur 153 500 € = 44 750 € (plus-value seule, hors résultat locatif de l’année de la vente)
Total	8 526 €	44 750 €, avant toute distribution

Distribuer ensuite les 151 250 € restants ajoute 47 493 € de prélèvement forfaitaire. Sur douze ans, sans distribution, l’IS a fait économiser 4 742 € par an dans l’exemple 1, soit environ 56 900 € (loyers et charges supposés constants), mais la revente coûte 36 224 € de plus avant distribution. Le bon choix dépend de la durée de détention et de la distribution des revenus : il se calcule avant de créer la SCI. Calculs d’OP-Invests sur les textes en vigueur au 24 octobre 2026, avec un taux de 15 % supposé applicable ; hors taxe sur les plus-values élevées (sans objet ici à l’IR) et frais de cession.

À quoi sert une SCI ?

Acheter à plusieurs

Frères et sœurs, amis, couple non marié : la SCI évite l’indivision, où chacun peut en principe demander le partage. Les statuts fixent les règles de décision, de sortie et d’agrément ; pour un couple non marié, la protection du survivant s’organise avec le notaire.

Loger sa famille, y compris sa résidence principale

Une SCI peut détenir la résidence principale de ses associés. À l’IR, l’occupation gratuite n’est pas imposée, mais n’ouvre aucune déduction. L’IS se prête mal à cet usage.

Investir dans l’immobilier locatif

Immeuble de rapport, locaux professionnels ou, pour un dirigeant, murs de son entreprise loués à sa société : la SCI sépare l’immobilier de l’activité et permet de transmettre ou céder l’un sans l’autre.

Démembrer les parts

Les parts de SCI se démembrent comme un immeuble : un parent garde l’usufruit des parts, donc la part de bénéfices qui leur revient, et donne la nue-propriété à ses enfants. La valeur taxée dépend de l’âge de l’usufruitier (barème de l’article 669 du CGI). La répartition des votes s’écrit dans les statuts. Voir notre fiche démembrement de propriété.

Transmettre

C’est l’usage le plus courant de la SCI familiale : les parents donnent des parts à leurs enfants par fractions, tous les quinze ans, en utilisant les abattements de donation, tout en restant gérants. La valeur des parts tient compte des dettes de la SCI, ce qui allège les droits. Le mécanisme, ses conditions et un exemple chiffré sont détaillés sur notre fiche SCI familiale ; les abattements et barèmes sur notre guide de la donation.

SCI et IFI

Détenir un immeuble par une SCI ne le fait pas sortir de l’impôt sur la fortune immobilière. Les parts sont imposables à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers (article 965, 2° du CGI), que la SCI soit à l’IR ou à l’IS. Pour estimer votre situation, utilisez notre simulateur d’IFI et notre fiche IFI.

Les erreurs fréquentes

• Créer une SCI « pour l’IS » sans chiffrer la sortie : l’économie annuelle est visible tout de suite, la note de la revente arrive des années plus tard, quand l’option est devenue irrévocable.
• Meubler un logement d’une SCI à l’IR : au-delà du seuil de 10 % du chiffre d’affaires, la société passe d’office à l’IS.
• Signer des statuts types : pas d’agrément, pas de règles pour les parts démembrées, des pouvoirs de gérant flous. La loi s’applique alors par défaut, par exemple l’unanimité pour toute décision qui dépasse les pouvoirs du gérant.
• Oublier la responsabilité indéfinie : un associé minoritaire peut être poursuivi sur ses biens personnels, à proportion de ses parts, si la SCI ne paie pas.
• Négliger la comptabilité et l’assemblée annuelle : l’absence de comptabilité est une faute du gérant qui peut justifier sa révocation (fiche F38553), et elle prive les associés de leur droit à l’information.
• Céder ses parts trop tôt après un déficit foncier : la vente des parts entraîne la reconstitution du revenu des trois années qui précèdent, donc la reprise du déficit imputé sur le revenu global.

Une SCI se décide dans une stratégie d’ensemble : objectif, durée, financement, transmission. Nous la regardons avec vous dans un bilan patrimonial, en lien avec votre notaire et votre expert-comptable.

Sources

Code civil sur legifrance.gouv.fr, versions en vigueur au 24 octobre 2026 : article 1832 et suivants (dispositions générales : 1833, 1835, 1838, 1842, 1843-2, 1843-3, 1844, 1844-1), articles 1845 à 1870-1 (société civile : gérance, décisions, information, article 1857, cession des parts, décès). Code général des impôts sur legifrance.gouv.fr : article 15, 38, 39, 150 U, 150 UB, 150 VB, 150 VC, 156 (déficit foncier), 206 (champ de l’IS et option), 219 (taux de l’IS), 239 (conditions de l’option), 726 (cession de parts), 965 (IFI). Code de la sécurité sociale : article L. 136-8 (taux de CSG) et L. 136-6. Service-public.gouv.fr : société civile immobilière (vérifiée le 7 octobre 2025), coût des formalités de création (vérifiée le 18 mars 2026), plus-value immobilière (vérifiée le 15 avril 2026). Lu le 24 octobre 2026. Exemples : calculs d’OP-Invests sur hypothèses déclarées ; la durée d’amortissement et la part du terrain sont des hypothèses, à établir avec l’expert-comptable.