Définition
Selon l’article 578 du Code civil, « l’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance ». La propriété est alors démembrée : l’usufruitier a l’usage et les revenus, le nu-propriétaire a la vocation à récupérer le bien entier quand l’usufruit prendra fin. L’usufruit peut porter sur un immeuble, des valeurs mobilières, des parts de société, un compte bancaire, une créance ou du mobilier.
Il naît de la loi (usufruit du conjoint survivant, usufruit des parents sur les biens de leurs enfants de moins de 16 ans), d’un testament, d’une décision de justice ou d’un contrat : donation avec réserve d’usufruit, achat séparé de l’usufruit et de la nue-propriété. Une société peut être usufruitière.
Usufruit viager ou temporaire
| Usufruit viager | Usufruit temporaire | |
|---|---|---|
| Durée | Jusqu’au décès de l’usufruitier | Jusqu’au terme fixé dans l’acte |
| Usages typiques | Conjoint survivant, donation avec réserve d’usufruit | Investissement en nue-propriété, usufruit locatif social, usufruit de parts cédé à une société |
| Valeur fiscale | Selon l’âge de l’usufruitier | 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, quel que soit l’âge |
| Usufruitier personne morale | Durée limitée à trente ans (article 619) | |
L’usufruit viager est le plus fréquent dans les familles. L’usufruit temporaire sert surtout dans l’investissement : l’acheteur de la nue-propriété d’un logement paie un prix réduit et récupère la pleine propriété au terme, sans avoir perçu de loyers.
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Les droits de l’usufruitier
- Utiliser le bien : l’habiter ou le louer (article 595). L’accord du nu-propriétaire est nécessaire pour un bail rural, commercial, artisanal ou industriel.
- Percevoir tous les fruits : loyers, intérêts, dividendes, récoltes (article 582), pendant toute la durée de l’usufruit. Il est imposé sur ces revenus.
- Céder son usufruit : le vendre ou le donner, sans l’accord du nu-propriétaire (article 595) ; le cessionnaire ne l’a que pour la durée restante.
- Être protégé : le nu-propriétaire ne peut, par son fait, nuire à ses droits (article 599). Si le bien est vendu sans son accord, l’usufruitier conserve son usufruit (article 621).
En revanche, l’usufruitier ne peut pas vendre le bien lui-même : la vente de la pleine propriété suppose l’accord des deux. Le prix se répartit alors entre usufruit et nue-propriété selon la valeur respective de chaque droit, sauf accord pour reporter l’usufruit sur le prix (article 621).
Les obligations de l’usufruitier, et celles du nu-propriétaire
| L’usufruitier | Le nu-propriétaire |
|---|---|
| Fait dresser un inventaire des meubles et un état des immeubles avant d’entrer en jouissance (article 600) | Laisse l’usufruitier user du bien et en percevoir les revenus |
| S’engage à jouir raisonnablement et donne caution, sauf dispense ; le donateur qui se réserve l’usufruit en est dispensé (article 601) | Supporte les grosses réparations : gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières (articles 605 et 606) |
| Fait les réparations d’entretien, et les grosses réparations causées par son défaut d’entretien (article 605) | Peut vendre ou donner sa nue-propriété |
| Paie les charges annuelles, dont la taxe foncière (article 608) |
Ces règles sont supplétives : un acte de donation ou une convention de démembrement peut les aménager, ce qui est recommandé pour les travaux importants. À la fin de l’usufruit, l’usufruitier ne peut pas réclamer d’indemnité pour les améliorations apportées au bien.
Combien vaut l’usufruit ? Le barème de l’article 669
Pour les droits de donation, de succession et d’enregistrement, la valeur de l’usufruit viager dépend de l’âge de l’usufruitier au jour de la transmission (article 669 du Code général des impôts) :
| Âge de l’usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| Moins de 31 ans révolus | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans révolus | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans révolus | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans révolus | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans révolus | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans révolus | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
L’usufruit temporaire vaut 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction et sans égard à l’âge : 23 % pour dix ans, 46 % pour vingt ans. Il sert à calculer les droits d’enregistrement en cas de donation, de succession ou de vente ; en cas de vente du bien entier, le prix se répartit entre usufruitier et nu-propriétaire selon la valeur respective de leurs droits (article 621).
Un exemple : donner la nue-propriété et garder l’usufruit
Un parent de 66 ans donne à ses deux enfants la nue-propriété d’un appartement de 400 000 € et en garde l’usufruit : il continue d’y habiter ou d’en toucher les loyers.
| Donation de la nue-propriété | Donation de la pleine propriété | |
|---|---|---|
| Valeur taxable (60 % à 66 ans) | 240 000 € | 400 000 € |
| Par enfant | 120 000 € | 200 000 € |
| Après l’abattement de 100 000 € | 20 000 € | 100 000 € |
| Droits par enfant | 2 194 € | 18 194 € |
Au décès du parent, l’usufruit s’éteint et les enfants deviennent pleins propriétaires sans aucun impôt (article 1133 du Code général des impôts), quelle que soit alors la valeur du bien. Calculs d’OP-Invests sur le barème en ligne directe, sans donation antérieure ; vérifiez votre cas avec notre simulateur. Le mécanisme et ses pièges sont détaillés sur la fiche démembrement de propriété.
L’usufruit du conjoint survivant
Quand le défunt ne laisse que des enfants communs, le conjoint peut choisir l’usufruit de la totalité de la succession (article 757 du Code civil) ; une donation au dernier vivant peut aussi le prévoir. Les enfants reçoivent la nue-propriété et paient des droits sur sa seule valeur.
- Conversion : le conjoint peut convertir son usufruit en rente viagère, d’accord avec les nus-propriétaires ou par décision du juge, ou en capital avec l’accord de tous, jusqu’au partage. Le juge ne peut pas lui imposer la conversion de l’usufruit du logement principal et de son mobilier.
- Logement : indépendamment de l’usufruit, le conjoint dispose d’un droit viager d’habitation sur le logement familial, sauf volonté contraire du défunt exprimée par testament authentique (articles 764 et 971).
- IFI : en principe, l’usufruitier déclare les biens immobiliers pour leur valeur en pleine propriété. Exception : l’usufruit légal du conjoint (article 757) est réparti entre usufruitier et nus-propriétaires selon le barème de l’article 669 ; l’usufruit reçu par donation au dernier vivant ne bénéficie pas de cette répartition (article 968). Voir IFI.
Le quasi-usufruit : l’usufruit d’une somme d’argent
On ne peut pas « user » d’argent sans le dépenser. Pour les choses consomptibles (argent, grains, liqueurs), l’article 587 du Code civil permet donc à l’usufruitier de s’en servir, à charge de rendre à la fin de l’usufruit des choses de même quantité et qualité, ou leur valeur estimée à la date de la restitution. Les nus-propriétaires deviennent créanciers de cette restitution sur la succession de l’usufruitier. C’est fréquent avec les liquidités d’une succession et avec une clause bénéficiaire d’assurance vie démembrée. Voir la fiche quasi-usufruit et la page clause bénéficiaire.
Comment prend fin l’usufruit ?
- Au décès de l’usufruitier pour l’usufruit viager (article 617).
- À l’expiration du terme pour l’usufruit temporaire ; au bout de trente ans au plus pour une personne morale.
- Par la réunion des deux qualités sur la même tête, par exemple si l’usufruitier rachète la nue-propriété.
- Par le non-usage pendant trente ans, ou la perte totale du bien.
- Par l’abus de jouissance : dégradations ou défaut d’entretien peuvent conduire le juge à y mettre fin (article 618).
- Par la renonciation de l’usufruitier, dont les conséquences fiscales sont à étudier avant de signer.
Lorsque l’usufruit s’éteint par le décès de l’usufruitier ou l’arrivée du terme, la réunion à la nue-propriété ne donne lieu à aucun impôt (article 1133). L’usufruitier ou ses héritiers rendent alors le bien et règlent les comptes avec le nu-propriétaire.
Sources
Code civil sur legifrance.gouv.fr : articles 578 à 624 (usufruit), 757, 764 et 971 (testament par acte public) ; Code général des impôts : article 669, article 968, article 1133, article 777 (versions en vigueur au 24 octobre 2026) ; service-public.gouv.fr : En quoi consiste l’usufruit ? (vérifiée le 3 juillet 2026), usufruit, nue-propriété, pleine propriété (24 juin 2026), conversion de l’usufruit du conjoint (28 juillet 2025). Lu le 24 octobre 2026. Exemple : calculs d’OP-Invests.