Immobilier neuf : acheter en VEFA, avec ses garanties et ses frais réduits

L’immobilier neuf, en bref

Pendant dix ans, l’investissement dans le neuf a été porté par les réductions d’impôt. Leur fin remet le raisonnement à l’endroit : un logement neuf vaut par son emplacement, son prix, ses garanties et son coût d’usage. Ce guide en donne les règles, texte par texte, et les chiffres d’un achat type.

Comment se déroule un achat en VEFA ?

La vente en l’état futur d’achèvement est définie par l’article 1601-3 du Code civil : le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol et la propriété des constructions existantes ; les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution, et l’acquéreur paie le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur reste maître de l’ouvrage jusqu’à la réception.

1. Le contrat de réservation

Vous réservez un lot par un contrat préliminaire. Le dépôt de garantie est plafonné (article R. 261-28 du Code de la construction et de l’habitation) : 5 % du prix prévisionnel si la vente doit être signée dans l’année, 2 % si elle doit l’être dans les deux ans, rien au-delà. Il est versé sur un compte spécial à votre nom, chez une banque ou un notaire.

Vous disposez d’un délai de rétractation de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui vous notifie le contrat (article L. 271-1).

Le dépôt vous est restitué sans retenue (article R. 261-31) si la vente n’est pas conclue du fait du vendeur dans le délai prévu, si le prix définitif dépasse de plus de 5 % le prix prévisionnel, si vos prêts ne sont pas obtenus ou sont inférieurs de 10 % au montant prévu, si un équipement prévu n’est pas réalisé, ou si le logement perd plus de 10 % de sa valeur par une réduction de surface ou de qualité. La demande se fait par lettre recommandée ; le remboursement intervient dans les trois mois.

2. L’acte de vente

Signé chez le notaire, il décrit le logement (plans, notice descriptive), le prix, l’échéancier, le délai de livraison et la garantie financière d’achèvement ou de remboursement que le vendeur doit avoir souscrite avant la signature (article L. 261-10-1).

3. Les appels de fonds

Dans ces limites, les sommes sont exigibles par versements périodiques constants ou selon l’avancement des travaux ; une pénalité de retard de paiement ne peut dépasser 1 % par mois. Si vous empruntez, la banque débloque le prêt au rythme de ces appels et vous payez, pendant la construction, des intérêts intercalaires sur les sommes débloquées.

4. La livraison

Vous visitez le logement avec le promoteur et notez vos réserves. Le vendeur ne peut être déchargé des vices de construction ou des défauts de conformité apparents ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un mois après votre prise de possession (article 1642-1 du Code civil) : ce mois sert à relever ce que la visite n’a pas montré. S’il s’engage à réparer, vous ne pouvez demander ni l’annulation de la vente ni une baisse du prix.

Quelles garanties protègent l’acheteur ?

Pour faire jouer une garantie, la démarche décrite par service-public.gouv.fr (fiche vérifiée le 25 septembre 2026) est la même : lettre recommandée avec avis de réception décrivant les désordres et fixant un délai, puis médiation ou tribunal judiciaire si rien ne bouge. Les désordres relevant de la décennale se signalent aussi à l’assurance dommages-ouvrage. Gardez le procès-verbal de livraison, les réserves et toutes les lettres : ce sont vos preuves.

Combien coûtent les frais de notaire dans le neuf ?

Dans l’ancien, l’essentiel des « frais de notaire » sont des droits de mutation. Dans le neuf vendu par un professionnel, soumis à la TVA, la taxe de publicité foncière tombe au taux de 0,70 % (article 1594 F quinquies du code général des impôts), majoré de 2,14 % de frais d’assiette (article 1647). Les émoluments du notaire suivent le même barème dans les deux cas.

Calcul d’OP-Invests du 24 octobre 2026, barème des émoluments de service-public.gouv.fr (fiche F17701, vérifiée le 5 août 2026), taux du code général des impôts (articles 1594 F quinquies, 1647 et 881 K) en vigueur au 24 octobre 2026. Le décompte exact est remis par le notaire ; un prêt ajoute les frais de garantie.

Au total, les frais d’un achat neuf représentent un peu plus de 2 % du prix, quand ceux de l’ancien dépassent souvent 7 %. Pour votre prix et votre département, le simulateur de frais de notaire compare les deux. N’oubliez pas l’autre côté de la balance : le prix du neuf inclut la TVA et se situe en général au-dessus de l’ancien.

TVA et taxe foncière : ce que le neuf change

La TVA, incluse dans le prix

La vente d’un immeuble neuf par un professionnel est soumise à la TVA, comprise dans le prix affiché : c’est la contrepartie des droits de mutation réduits. Un taux réduit existe pour l’accession sociale à la propriété, sous conditions de ressources de l’acquéreur, pour certains logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou à proximité. Nous ne citons pas de taux ici : le texte qui le prévoit fait l’objet d’une réorganisation du code, et le taux applicable à un programme doit être confirmé par le promoteur et le notaire. En résidence gérée, la TVA peut être récupérée sous conditions : voir notre page résidences gérées.

Deux ans sans taxe foncière, en principe

Les constructions nouvelles à usage d’habitation sont exonérées de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant les deux années qui suivent celle de leur achèvement (article 1383 du code général des impôts). Mais la commune peut limiter cette exonération, pour sa part, à 40 %, 50 %, 60 %, 70 %, 80 % ou 90 % de la base imposable, pour les logements qui ne sont pas financés par des prêts aidés de l’État ou des prêts conventionnés ; l’intercommunalité peut la supprimer pour la sienne. Renseignez-vous auprès de la mairie avant d’intégrer cet avantage à votre budget. Le fonctionnement de la taxe est détaillé sur notre fiche taxe foncière.

Le prêt à taux zéro pour acheter dans le neuf

Pour une résidence principale, le prêt à taux zéro (PTZ) peut financer une partie d’un logement neuf. Règles applicables aux offres de prêt émises depuis avril 2025, selon service-public.gouv.fr (fiche vérifiée le 15 septembre 2026) :

• ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédentes (sauf exceptions) ;
• logement neuf dans toutes les zones (A, Abis, B1, B2 et C), occupé en résidence principale au plus tard un an après l’achat ou la fin des travaux, au moins huit mois par an ;
• revenus sous plafond, et montant calculé sur un coût d’opération plafonné, multiplié par une quotité qui dépend de la tranche de revenus et du type de logement ;
• durée de remboursement de 25 ans au plus, avec un différé possible selon les revenus.

La quotité va de 20 % à 50 % du coût retenu pour un logement dans un immeuble collectif, de 10 % à 30 % dans les autres cas, selon la tranche de revenus. Le revenu retenu est le plus élevé entre le revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année et le coût total de l’opération divisé par neuf. Les plafonds augmentent avec la taille du foyer : la fiche service-public donne le barème complet, et la banque, qui n’est pas tenue d’accorder le prêt, fait le calcul définitif.

Louer un logement neuf : quelle fiscalité depuis la fin du Pinel ?

Le Pinel est fermé

La réduction d’impôt Pinel (article 199 novovicies du code général des impôts) visait les logements acquis, ou dont le permis de construire a été demandé, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024. Aucun achat fait depuis n’y ouvre droit. Les investisseurs engagés avant cette date continuent d’appliquer leur réduction selon leur engagement de location. Méfiez-vous de tout argument commercial qui l’invoquerait pour un achat actuel.

Le statut du bailleur privé, depuis 2026

L’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 permet au propriétaire d’un logement neuf ou acheté en VEFA, dans un bâtiment d’habitation collectif, loué nu en résidence principale, de déduire chaque année un amortissement de ses revenus fonciers :

• 3,5 % par an en location intermédiaire, 4,5 % en location sociale, 5,5 % en très sociale, sur le prix hors terrain (le terrain est compté forfaitairement pour 20 %) ;
• dans la limite de 8 000 € par an et par foyer, portée à 10 000 € ou 12 000 € si la moitié au moins des loyers concernés relève de la location sociale ou très sociale ;
• contre un engagement de location de neuf ans, loyers et ressources du locataire plafonnés, bail dans les douze mois, option irrévocable ;
• pour les acquisitions, ou les permis de construire demandés, jusqu’au 31 décembre 2028.

Le détail, les conditions et la reprise en cas de rupture sont sur notre page statut du bailleur privé.

Les autres façons de louer un logement neuf

Un exemple chiffré : un deux-pièces neuf de 250 000 € loué nu

Hypothèses : Julien, 45 ans, célibataire, imposé dans la tranche à 30 %, déjà propriétaire de sa résidence principale et percevant des revenus fonciers, achète en VEFA un deux-pièces de 250 000 € dans un immeuble collectif. Il opte pour le statut du bailleur privé en location intermédiaire.

Calculs d’OP-Invests faits le 24 octobre 2026. L’amortissement ne réduit l’impôt que s’il s’impute sur des revenus fonciers ; le loyer plafonné, la vacance, les charges et l’évolution de la valeur du bien ne sont pas modélisés ici. Pour votre tranche, voir le simulateur d’impôt sur le revenu.

Ce qui décidera vraiment du résultat n’est pas dans ce tableau : le prix payé par rapport au marché, le loyer obtenu sous plafond, et le prix de revente au bout de neuf ans, imposé selon le régime des plus-values immobilières (voir le simulateur de plus-value immobilière).

Neuf ou ancien : comment décider ?

Le neuf se justifie quand l’écart de prix est compensé par les frais réduits, l’absence de travaux et l’exonération de taxe foncière, et quand l’emplacement soutiendra la valeur à la revente. Il ne se justifie jamais par un avantage fiscal seul.

Quels sont les risques et les pièges ?

• Perte en capital : le prix de revente n’est pas garanti ; un logement acheté au prix du neuf peut se revendre moins cher, surtout dans les premières années.
• Prix trop élevé : acheter très au-dessus de l’ancien du quartier en comptant sur une fiscalité, ou sur le Pinel, qui n’existe plus pour un achat actuel.
• Retard de livraison : loyers ou logement attendus plus tard, intérêts intercalaires prolongés ; lisez les clauses de délai et de pénalités.
• Défaillance du promoteur : vérifiez l’existence et l’émetteur de la garantie financière d’achèvement avant de signer.
• Engagements du statut du bailleur privé : neuf ans de location, loyers et ressources plafonnés, immeuble collectif uniquement ; la rupture fait perdre l’avantage.
• Vacance et loyers : un programme surdimensionné dans une ville peu tendue met plusieurs logements identiques en concurrence à la livraison.
• Charges : sous-estimer les charges de copropriété d’une résidence avec équipements, ou oublier qu’après deux ans la taxe foncière devient due.
• Liquidité : un bien immobilier se vend en plusieurs mois, avec des frais ; il ne doit pas porter l’épargne de précaution.

Sources et textes de référence

Textes lus le 24 octobre 2026, versions en vigueur à cette date sur legifrance.gouv.fr : Code civil, articles 1601-3 (VEFA), 1642-1 (défauts apparents), 1792, 1792-3, 1792-4-1 et 1792-6 (garanties) ; Code de la construction et de l’habitation, articles L. 261-10-1 (garantie financière d’achèvement), R. 261-14 (échelonnement des paiements), R. 261-28 et R. 261-31 (dépôt de garantie), L. 271-1 (rétractation) ; code général des impôts, articles 1383 (exonération de taxe foncière), 1594 F quinquies (taxe de publicité foncière de 0,70 %), 1647 (frais d’assiette), 199 novovicies (Pinel) ; loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47 (statut du bailleur privé). Sur service-public.gouv.fr : Frais de notaire (vérifié le 5 août 2026), Garanties après la réception des travaux (vérifié le 25 septembre 2026), Prêt à taux zéro (vérifié le 15 septembre 2026). Les exemples sont nos calculs, faits le 24 octobre 2026. Ces règles évoluent avec chaque loi de finances : elles sont vérifiées avant chaque opération.