L’essentiel en cinq points
- Le propriétaire d’un logement loué nu peut déduire de ses revenus fonciers un amortissement annuel d’une partie du prix d’achat, sur option.
- Dans le neuf (ou sur plan) : 3,5 % par an en location intermédiaire, 4,5 % en location sociale, 5,5 % en très sociale, sur 80 % du prix (le terrain est exclu).
- Dans l’ancien avec travaux d’au moins 30 % du prix : 3 %, 3,5 % ou 4 %, sur le prix augmenté des travaux.
- La déduction est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer, 10 000 € ou 12 000 € si la location sociale ou très sociale domine.
- En échange : neuf ans de location nue en résidence principale, loyers et ressources du locataire plafonnés, logement dans un immeuble collectif, acquis jusqu’au 31 décembre 2028.
Le principe : un amortissement en location nue
Jusqu’ici, seule la location meublée permettait d’amortir le prix d’un logement et de réduire ainsi les loyers imposables. Le nouveau régime ouvre cette possibilité à la location nue, sous conditions. Ce n’est pas une réduction d’impôt comme l’était le Pinel, éteint fin 2024 : c’est une déduction qui diminue le revenu foncier imposable, et dont l’intérêt dépend donc de votre tranche marginale d’imposition (voir le barème 2026).
L’option est faite dans la déclaration de revenus de l’année d’achèvement ou d’acquisition ; elle est irrévocable. Le logement doit être loué dans les douze mois.
Un rendez-vous, une étude écrite, un seul interlocuteur : nous appliquons ces règles à votre cas.
Les taux et les plafonds
| Logement | Assiette | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|---|
| Neuf, sur plan ou construit par vous | Prix d’acquisition, terrain exclu (20 % forfaitaires) | 3,5 % | 4,5 % | 5,5 % |
| Ancien avec travaux d’au moins 30 % du prix, répondant aux critères de la réhabilitation lourde | Prix d’acquisition et travaux, terrain exclu (20 %) | 3 % | 3,5 % | 4 % |
Le total des amortissements déduits ne peut dépasser 8 000 € par an et par foyer fiscal, tous logements confondus. Ce plafond passe à 10 000 € ou 12 000 € lorsque la moitié au moins des loyers bruts de ces logements vient de la location sociale ou très sociale. Sur toute la durée, on n’amortit jamais plus que la valeur hors terrain.
Un exemple chiffré
| Appartement neuf acheté 250 000 € | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Base amortissable (80 % du prix) | 200 000 € | 200 000 € | 200 000 € |
| Amortissement annuel | 7 000 € | 9 000 € | 11 000 € |
| Déduction retenue (plafond) | 7 000 € | 9 000 € (plafond de 10 000 €) | 11 000 € (plafond de 12 000 €) |
Dans la tranche à 30 %, 7 000 € d’amortissement déduits de loyers imposables représentent 2 100 € d’impôt sur le revenu en moins par an, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux économisés sur ces loyers. Dans l’ancien, un logement acheté 200 000 € avec 60 000 € de travaux s’amortit de 6 240 € par an en location intermédiaire (260 000 € × 80 % × 3 %). Calculs d’OP-Invests ; les plafonds de 10 000 € et 12 000 € supposent que la location sociale ou très sociale représente au moins la moitié de vos loyers concernés.
Les conditions à tenir pendant neuf ans
- Le logement : situé en France, dans un bâtiment d’habitation collectif (les maisons individuelles sont exclues), acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 (pour le neuf, l’acquisition ou le dépôt du permis de construire).
- La location : nue, en résidence principale du locataire, de façon effective et continue pendant neuf ans.
- Le locataire : ni membre de votre foyer fiscal, ni parent ou allié jusqu’au deuxième degré ; ses ressources ne dépassent pas les plafonds de la catégorie choisie.
- Le loyer : plafonné selon la catégorie (intermédiaire, sociale ou très sociale).
- La détention : en direct ou par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, dont l’associé garde ses parts pendant l’engagement ; pas de logement démembré.
- Les exclusions : monuments historiques et immeubles labellisés par la Fondation du patrimoine ; pas de cumul avec d’autres avantages fiscaux sur le même logement.
Si l’engagement est rompu, les amortissements déduits sont réintégrés au revenu, sauf invalidité, licenciement ou décès.
Pour qui, et avec quels risques ?
Le régime vise un contribuable déjà imposé sur des revenus fonciers, dans une tranche élevée, qui veut investir dans le neuf ou l’ancien très rénové pour au moins neuf ans. Il se compare au LMNP (meublé, amortissement sans plafond de loyer), au déficit foncier (travaux déductibles, porté à 21 400 € pour certaines rénovations énergétiques payées en 2026 et 2027) et à la loi Malraux.
Les risques sont ceux de tout investissement immobilier, accentués par l’engagement : neuf ans sans pouvoir vendre sans perdre l’avantage, loyers plafonnés, vacance locative, prix d’achat du neuf souvent supérieur à l’ancien, valeur de revente incertaine. L’avantage fiscal ne doit pas faire oublier la qualité de l’emplacement et le prix payé.
Sources
Texte lu le 23 octobre 2026 : article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (legifrance.gouv.fr), qui crée les i et j du 1° du I de l’article 31 du Code général des impôts. Les plafonds de loyers et de ressources sont ceux des articles 199 novovicies et 199 tricies du même code. L’appellation « dispositif Jeanbrun » vient de la presse, pas du texte. Les exemples chiffrés sont les nôtres.