Calculez votre plus-value immobilière
Bien détenu par un particulier, hors résidence principale et hors terrains à bâtir et hors location meublée au réel (amortissements réintégrés depuis le 15 février 2025 : utilisez le simulateur de plus-value LMNP). Résultat indicatif.
Calcul selon la fiche service-public.gouv.fr « Plus-value immobilière » (vérifiée le 15 avril 2026) : impôt sur le revenu de 19 % et prélèvements sociaux de 17,2 % après abattements pour durée de détention ; taxe supplémentaire de 2 % à 6 % sur les plus-values imposables supérieures à 50 000 €, calculée ici selon le barème légal. Le notaire établit le calcul définitif.
Comment se calcule la plus-value immobilière ? Le calcul pas à pas
La plus-value est la différence entre ce que vous touchez à la vente et ce que le bien vous a coûté, chacun de ces deux montants étant corrigé selon des règles précises. Le calcul suit toujours le même ordre, que le notaire reprend dans sa déclaration.
Étape 1 : le prix de cession
On part du prix indiqué dans l’acte de vente. On en retire les frais payés par le vendeur à l’occasion de la vente, sur justificatifs : diagnostics obligatoires, frais de mainlevée d’hypothèque, commission d’agence quand elle est à la charge du vendeur. On y ajoute, le cas échéant, les sommes versées au profit du vendeur, par exemple une indemnité d’éviction payée par l’acheteur au locataire en place.
Étape 2 : le prix d’acquisition majoré
On part du prix payé, tel qu’il figure dans l’acte d’achat, puis on l’augmente :
- des frais d’acquisition (droits d’enregistrement, frais de notaire) : leur montant réel justifié, ou un forfait de 7,5 % du prix d’achat. Le forfait est prévu pour les biens achetés (acquisition à titre onéreux), pas pour les biens reçus par donation ou succession ;
- des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisés par une entreprise et non déjà déduits de vos revenus : leur montant réel, sur factures, ou un forfait de 15 % du prix d’achat si l’immeuble bâti est vendu plus de cinq ans après son acquisition. Les dépenses d’entretien et de réparation, et celles que vous avez faites vous-même, ne comptent pas ;
- des charges et indemnités versées au vendeur lors de l’achat, et pour un terrain à bâtir des frais de voirie, réseaux et distribution.
Pour un bien reçu par donation ou succession, le prix d’acquisition est la valeur retenue pour le calcul des droits de donation ou de succession. D’où l’intérêt d’une valeur juste dans la déclaration de succession : une valeur trop basse allège les droits mais alourdit la plus-value à la revente.
Les forfaits sont des options : vous retenez pour chaque poste le montant le plus favorable, réel ou forfaitaire. Le forfait de 15 % ne demande aucune facture, il suffit que le bien soit détenu depuis plus de cinq ans.
Étape 3 : la plus-value brute
Plus-value brute = prix de cession corrigé − prix d’acquisition majoré. Si le résultat est nul ou négatif, il n’y a rien à payer.
Étape 4 : deux abattements, deux bases
La plus-value brute est réduite d’un abattement pour durée de détention, avec deux barèmes différents : l’un pour l’impôt sur le revenu, l’autre pour les prélèvements sociaux. On obtient donc deux bases imposables distinctes (tableau plus bas).
Étape 5 : l’impôt, les prélèvements sociaux, la surtaxe
- impôt sur le revenu de 19 % sur la base « impôt » ;
- prélèvements sociaux de 17,2 % sur la base « prélèvements sociaux » ;
- taxe sur les plus-values élevées, de 2 % à 6 %, si la base « impôt » dépasse 50 000 €.
Le taux de 17,2 % mérite une précision en 2026 : la loi du 25 juin 2026 a porté la CSG sur les revenus du patrimoine et de placement à 10,6 %, soit 18,6 % de prélèvements sociaux en règle générale, mais l’article L. 136-8 du Code de la sécurité sociale (IV) maintient la CSG à 9,2 % pour les plus-values immobilières des particuliers. Elles restent donc à 17,2 %, le taux qu’indique service-public.gouv.fr. Pour les autres revenus du capital, voir notre page flat tax.
Les abattements pour durée de détention, année par année
La durée se compte en années pleines de détention entre l’acquisition et la vente. Un jour de moins peut faire perdre une année d’abattement : vérifiez les dates avant de signer le compromis.
| Années de détention révolues | Abattement cumulé, impôt (19 %) | Abattement cumulé, prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| 0 à 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6 ans | 6 % | 1,65 % |
| 7 ans | 12 % | 3,30 % |
| 8 ans | 18 % | 4,95 % |
| 9 ans | 24 % | 6,60 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % |
| 11 ans | 36 % | 9,90 % |
| 12 ans | 42 % | 11,55 % |
| 13 ans | 48 % | 13,20 % |
| 14 ans | 54 % | 14,85 % |
| 15 ans | 60 % | 16,50 % |
| 16 ans | 66 % | 18,15 % |
| 17 ans | 72 % | 19,80 % |
| 18 ans | 78 % | 21,45 % |
| 19 ans | 84 % | 23,10 % |
| 20 ans | 90 % | 24,75 % |
| 21 ans | 96 % | 26,40 % |
| 22 ans | 100 % (exonération) | 28 % |
| 23 ans | 100 % | 37 % |
| 24 ans | 100 % | 46 % |
| 25 ans | 100 % | 55 % |
| 26 ans | 100 % | 64 % |
| 27 ans | 100 % | 73 % |
| 28 ans | 100 % | 82 % |
| 29 ans | 100 % | 91 % |
| 30 ans et plus | 100 % | 100 % (exonération) |
Le rythme : pour l’impôt, 6 % par an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e ; pour les prélèvements sociaux, 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,6 % la 22e, puis 9 % par an de la 23e à la 30e. Entre 22 et 30 ans, seuls les prélèvements sociaux restent dus, sur une base qui fond vite. Exemple de service-public.gouv.fr : un bien détenu dix ans avec 10 000 € de plus-value est imposé sur 7 000 € à l’impôt et sur 9 175 € aux prélèvements sociaux.
Un rendez-vous, une étude écrite, un seul interlocuteur : nous appliquons ces règles à votre cas.
La taxe sur les plus-values immobilières élevées
Elle s’ajoute à l’impôt et aux prélèvements sociaux quand la plus-value imposable, après l’abattement « impôt », dépasse 50 000 €. Elle se calcule sur la totalité de cette plus-value, pas sur la part qui dépasse le seuil, avec un lissage pour éviter les effets de seuil (article 1609 nonies G du Code général des impôts) :
| Plus-value imposable (PV) | Montant de la taxe |
|---|---|
| De 50 001 à 60 000 € | 2 % × PV − (60 000 − PV) × 1/20 |
| De 60 001 à 100 000 € | 2 % × PV |
| De 100 001 à 110 000 € | 3 % × PV − (110 000 − PV) × 1/10 |
| De 110 001 à 150 000 € | 3 % × PV |
| De 150 001 à 160 000 € | 4 % × PV − (160 000 − PV) × 15/100 |
| De 160 001 à 200 000 € | 4 % × PV |
| De 200 001 à 210 000 € | 5 % × PV − (210 000 − PV) × 20/100 |
| De 210 001 à 250 000 € | 5 % × PV |
| De 250 001 à 260 000 € | 6 % × PV − (260 000 − PV) × 25/100 |
| Au-delà de 260 000 € | 6 % × PV |
Exemple : 55 000 € de plus-value imposable donnent 2 % × 55 000 − 5 000 / 20 = 1 100 − 250 = 850 €. La taxe ne s’applique ni aux ventes exonérées ni aux terrains à bâtir.
Trois exemples chiffrés
1. Une résidence secondaire gardée douze ans
Achetée 200 000 €, vendue 320 000 € après douze ans pleins, 1 000 € de diagnostics à la charge du vendeur, frais et travaux au forfait.
| Étape | Montant |
|---|---|
| Prix d’acquisition majoré : 200 000 + 15 000 (7,5 %) + 30 000 (15 %) | 245 000 € |
| Plus-value brute : 320 000 − 1 000 − 245 000 | 74 000 € |
| Base impôt après 42 % d’abattement | 42 920 € |
| Impôt à 19 % | 8 155 € |
| Base prélèvements sociaux après 11,55 % d’abattement | 65 453 € |
| Prélèvements sociaux à 17,2 % | 11 258 € |
| Surtaxe (base impôt sous 50 000 €) | 0 € |
| Total à payer | 19 413 € |
Les prélèvements sociaux pèsent ici plus que l’impôt : leur abattement progresse près de quatre fois moins vite pendant les vingt premières années.
2. Un appartement revendu au bout de quatre ans
Acheté 180 000 €, revendu 230 000 € quatre ans plus tard, 800 € de frais de vente. Avant six ans, aucun abattement ; avant cinq ans, pas de forfait travaux. Frais d’acquisition au forfait de 7,5 % : 13 500 €. Plus-value : 230 000 − 800 − 193 500 = 35 700 €. Impôt : 35 700 × 19 % = 6 783 € ; prélèvements sociaux : 35 700 × 17,2 % = 6 140 € ; total : 12 923 €, soit plus d’un tiers de la plus-value imposable. Revendre vite coûte cher, sauf si le bien est devenu votre résidence principale au jour de la vente.
3. Une grosse plus-value : la surtaxe entre en jeu
Une maison achetée 380 000 €, revendue 650 000 € après dix ans, frais et travaux au forfait (28 500 € et 57 000 €). Plus-value brute : 650 000 − 465 500 = 184 500 €.
- base impôt après 30 % d’abattement : 129 150 €, impôt de 19 % : 24 539 € ;
- base prélèvements sociaux après 8,25 % : 169 279 €, prélèvements de 17,2 % : 29 116 € ;
- surtaxe : la base impôt est comprise entre 110 001 et 150 000 €, donc 3 % × 129 150 = 3 875 € ;
- total : 57 529 € (montant exact 57 528,95 €, celui qu’affiche le simulateur ; l’addition des trois lignes arrondies à l’euro donne 57 530 €).
Le même bien vendu après 25 ans : impôt et surtaxe à zéro, prélèvements sociaux sur 45 % de la plus-value (83 025 €), soit 14 280 €. Quinze ans de détention en plus divisent la note par quatre, à plus-value égale.
Calculs d’OP-Invests faits avec le simulateur ci-dessus et refaits à la main, montants arrondis à l’euro, sur les règles relues le 24 octobre 2026.
Les exonérations de plus-value immobilière
L’article 150 U du Code général des impôts liste les ventes qui échappent à l’impôt (et, pour la plupart, aux prélèvements sociaux). Les principales :
- La résidence principale au jour de la vente, et ses dépendances vendues en même temps (cave, garage, place de stationnement). Il doit s’agir de l’habitation habituelle et effective, occupée la majeure partie de l’année. En cas de séparation, l’un des ex-conjoints doit l’avoir occupée jusqu’à la mise en vente. Aucune durée minimale de détention n’est exigée.
- La première vente d’un logement autre que la résidence principale, si le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la vente, et s’il remploie le prix dans les 24 mois pour acheter ou construire sa résidence principale. L’exonération est limitée à la fraction du prix effectivement remployée, ne joue qu’une fois et se demande dans l’acte de vente.
- Les ventes d’un prix inférieur ou égal à 15 000 €, seuil apprécié en valeur de pleine propriété et, pour un bien en indivision, quote-part par quote-part.
- Les retraités et titulaires de la carte mobilité inclusion « invalidité » aux revenus modestes, non soumis à l’IFI : pour une vente en 2026, revenu fiscal de référence de 2024 au plus égal à 12 793 € pour la première part, plus 3 416 € par demi-part supplémentaire (montants de métropole fixés au I de l’article 1417 du Code général des impôts, dans sa version en vigueur depuis le 1er juillet 2026).
- L’ancienne résidence principale d’une personne entrée en Ehpad ou en établissement pour adultes handicapés, vendue dans les deux ans, non louée entre-temps, sous conditions de ressources et d’absence d’IFI.
- L’expropriation pour cause d’utilité publique, et la vente par exercice d’un droit de délaissement, si la totalité de l’indemnité ou du prix est réinvestie dans les douze mois.
- Les biens détenus depuis plus de 22 ans (impôt) et plus de 30 ans (prélèvements sociaux), par le jeu des abattements.
- Plus rares : les échanges dans le cadre d’un remembrement, les ventes à un organisme de logement social ou à un opérateur qui s’engage à en produire (jusqu’au 31 décembre 2027), la vente d’un droit de surélévation (jusqu’au 31 décembre 2026), et pour certains non-résidents ressortissants de l’Union européenne la vente d’un logement en France dans la limite de 150 000 € de plus-value.
Hors exonération, un abattement exceptionnel de 60 % à 85 % existe pour certaines ventes de biens destinés à la construction de logements, en zones tendues (A bis, A, B1) ou dans des opérations d’aménagement ou de revitalisation, pour des promesses signées du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2027, avec des travaux achevés dans les quatre ans ; il ne joue pas entre membres d’une même famille.
Plus-value immobilière et résidence secondaire
Une résidence secondaire est imposée comme n’importe quel bien qui n’est pas votre résidence principale : abattements pour durée de détention, 19 % + 17,2 %, surtaxe au-delà de 50 000 €. Trois situations changent la donne :
- Vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale depuis quatre ans (vous êtes locataire, ou logé) : la première vente de la résidence secondaire peut être exonérée si vous remployez le prix dans l’achat de votre résidence principale dans les deux ans, à hauteur du montant remployé.
- Vous en faites votre résidence principale avant la vente, par exemple à la retraite : l’exonération joue si c’est bien votre résidence principale au jour de la vente, occupée de façon habituelle et effective. Un emménagement de façade quelques semaines avant la vente ne suffit pas, et l’administration peut le contester.
- Vous la détenez depuis plus de 22 ans : seuls les prélèvements sociaux restent dus, jusqu’à 30 ans.
Le forfait de 15 % pour travaux est souvent avantageux pour une résidence secondaire achetée il y a longtemps : il ne demande aucune facture. À l’inverse, un bien acheté récemment et lourdement rénové gagne à faire valoir les factures d’entreprises réelles. Si le bien a été loué meublé au régime réel, les amortissements déduits depuis l’achat réduisent le prix d’acquisition pour les ventes depuis le 15 février 2025 : utilisez alors notre simulateur de plus-value LMNP.
Démembrement, terrain à bâtir, SCI, non-résidents
- Démembrement : la vente d’un usufruit, d’une nue-propriété ou d’un bien démembré entre dans le champ de l’impôt. Quand usufruitier et nu-propriétaire vendent ensemble, chacun vend son propre droit et est imposé sur la plus-value qui s’y rapporte ; la répartition du prix entre eux et la date d’acquisition à retenir pour chaque droit (en particulier après une donation de la nue-propriété) relèvent de règles fiscales précises, que le notaire applique dans sa déclaration. Notre page nue-propriété et la fiche démembrement de propriété expliquent le mécanisme.
- Terrain à bâtir : il n’est pas soumis à la taxe sur les plus-values élevées, mais il garde l’ancien rythme d’abattement pour l’impôt (2 % par an de la 6e à la 17e année, 4 % de la 18e à la 24e, 8 % au-delà, soit une exonération d’impôt après 30 ans de détention, contre 22 ans pour un immeuble bâti). Les frais de voirie, réseaux et distribution s’ajoutent au prix d’acquisition, le forfait de 15 % pour travaux ne s’applique pas (il vise les immeubles bâtis) et une déclaration spécifique existe. Le simulateur ci-dessus n’est pas paramétré pour ce cas.
- SCI à l’impôt sur le revenu : les règles des particuliers s’appliquent, chaque associé étant imposé sur sa quote-part. Une SCI à l’impôt sur les sociétés suit d’autres règles, celles de l’impôt sur les sociétés, sans les abattements décrits ici (voir la fiche SCI familiale).
- Location meublée non professionnelle : régime des particuliers, avec réintégration des amortissements depuis le 15 février 2025 (LMNP).
- Non-résidents : mêmes règles de calcul sous réserve des conventions fiscales, avec l’exonération de l’ancienne résidence principale vendue au plus tard le 31 décembre de l’année suivant le départ, si elle n’a pas été mise à disposition d’un tiers entre-temps.
Qui déclare et qui paie ?
Le notaire. Lors de la vente, il calcule la plus-value imposable et l’impôt, établit la déclaration (formulaire n° 2048-IMM-SD, qui comporte aussi le calcul de la surtaxe) et paie l’impôt et les prélèvements sociaux au service de la publicité foncière, en les prélevant sur le prix de vente. Vous recevez donc un prix net. Il vous reste à reporter le montant de la plus-value, tel que déclaré par le notaire, sur votre déclaration de revenus de l’année suivante (et, le cas échéant, le montant exonéré au titre d’une première cession avec remploi).
Préparez pour le notaire : l’acte d’achat, les factures de travaux d’entreprises si vous comptez dépasser le forfait, les justificatifs de frais d’acquisition s’ils dépassent 7,5 %, et la preuve de l’occupation à titre de résidence principale si elle est en jeu.
Comment réduire l’impôt sur la plus-value ?
- Comparer réel et forfaits pour chaque poste : frais d’acquisition (réels ou 7,5 %), travaux (factures ou 15 % après cinq ans).
- Choisir la date : chaque année entre la 6e et la 21e réduit la base de 6 points pour l’impôt ; près des 22 ou 30 ans, attendre quelques mois peut valoir des milliers d’euros (exemple 3 ci-dessus).
- Surveiller la surtaxe : le lissage rend utile un calcul précis autour des seuils de 60 000, 110 000, 160 000, 210 000 et 260 000 € de plus-value imposable ; une année d’abattement de plus peut faire passer sous un seuil.
- Penser à la transmission avant la vente : un bien donné prend pour prix d’acquisition, chez le donataire, la valeur retenue dans la donation, ce qui efface la plus-value latente ; mais la donation coûte des droits et ne peut être un simple montage avant une vente déjà décidée. C’est un arbitrage à faire avec le notaire et un conseiller, au cas par cas (voir héritage).
- Préparer le réemploi du prix : le produit d’une vente se réinvestit ; l’assurance vie et le PER sont les deux enveloppes que nous étudions le plus souvent dans ce cas, avec leurs risques (unités de compte non garanties) et leurs contraintes (blocage du PER jusqu’à la retraite, sauf cas de déblocage).
Sources
Textes lus le 24 octobre 2026 : Impôt sur le revenu : plus-value immobilière (service-public.gouv.fr, vérifiée le 15 avril 2026 : calcul, forfaits, abattements, taux de 19 % et 17,2 %, exonérations et seuils de ressources, surtaxe, déclaration) ; Code général des impôts sur Légifrance : article 150 U (exonérations), article 150 VB (prix d’acquisition, forfaits), article 150 VC (abattement pour durée de détention, terrains à bâtir), article 1609 nonies G (taxe sur les plus-values élevées), article 1417 (seuils de revenu fiscal de référence de l’exonération des retraités et invalides) ; Code de la sécurité sociale : article L. 136-8 (CSG maintenue à 9,2 % pour ces plus-values) et article L. 136-7. Exemples : calculs d’OP-Invests. Le calcul définitif est établi par le notaire.