Calculez votre plus-value immobilière
Bien détenu par un particulier, hors résidence principale et hors régimes particuliers (LMNP au réel : amortissements réintégrés depuis le 15 février 2025, à saisir dans les frais si besoin). Résultat indicatif.
Calcul selon la fiche service-public.gouv.fr « Plus-value immobilière » (vérifiée le 15 avril 2026) : impôt sur le revenu de 19 % et prélèvements sociaux de 17,2 % après abattements pour durée de détention ; taxe supplémentaire de 2 % à 6 % sur les plus-values imposables supérieures à 50 000 €, calculée ici selon le barème légal. Le notaire établit le calcul définitif.
Comment se calcule la plus-value immobilière ?
- Plus-value brute = prix de vente (diminué des frais de vente : diagnostics, mainlevée d’hypothèque, commission d’agence payée par le vendeur) − prix d’achat corrigé.
- Prix d’achat corrigé = prix d’achat + frais d’acquisition (réels justifiés ou forfait de 7,5 % du prix) + travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration (réels justifiés par factures d’entreprises, ou forfait de 15 % si le bien est détenu depuis plus de cinq ans). Pour un bien reçu par donation ou succession, le prix d’achat est la valeur retenue dans l’acte.
- Abattements pour durée de détention, différents pour l’impôt et pour les prélèvements sociaux (tableau ci-dessous).
- Impôt de 19 % sur la plus-value nette de l’abattement « impôt », prélèvements sociaux de 17,2 % sur la plus-value nette de l’abattement « prélèvements sociaux », et taxe supplémentaire de 2 % à 6 % si la plus-value imposable dépasse 50 000 €.
Le notaire calcule, déclare (formulaire 2048-IMM) et paie l’impôt pour le vendeur lors de la vente.
Les abattements pour durée de détention
| Durée de détention | Abattement par an, pour l’impôt (19 %) | Abattement par an, pour les prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Jusqu’à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % | 1,65 % |
| 22e année révolue | 4 % (exonération totale au-delà) | 1,6 % |
| De la 23e à la 30e année | Exonéré | 9 % (exonération totale au-delà) |
Exemple officiel : un bien détenu dix ans, plus-value de 10 000 € : abattement de 30 % pour l’impôt (base 7 000 €) et de 8,25 % pour les prélèvements sociaux (base 9 175 €). À 25 ans : impôt exonéré, prélèvements sociaux sur 45 % de la plus-value.
Un rendez-vous, une étude écrite, un seul interlocuteur : nous appliquons ces règles à votre cas.
Les principaux cas d’exonération
- La résidence principale, au jour de la vente, et ses dépendances.
- La première vente d’un logement autre que la résidence principale, si le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre ans et remploie le prix dans l’achat de sa résidence principale sous deux ans.
- Les biens détenus depuis plus de 22 ans (impôt) et plus de 30 ans (prélèvements sociaux).
- Les ventes inférieures à 15 000 €, les échanges dans le cadre d’un remembrement, certaines ventes à des bailleurs sociaux, les retraités et invalides sous conditions de ressources.
LMNP, SCI, nue-propriété : les cas particuliers
- Location meublée non professionnelle : régime des particuliers, mais depuis le 15 février 2025 les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans la plus-value (voir notre page LMNP).
- SCI à l’impôt sur le revenu : régime des particuliers, chaque associé étant imposé sur sa quote-part ; SCI à l’IS : régime des plus-values professionnelles, sans abattement pour durée.
- Nue-propriété : à la revente après réunion de la pleine propriété, le prix d’acquisition est celui de la nue-propriété (ou sa valeur dans la donation), la durée se décompte depuis cette acquisition (voir nue-propriété).
- Non-résidents : mêmes règles sous réserve des conventions fiscales, avec des exonérations spécifiques et un représentant fiscal dans certains cas.
Comment réduire l’impôt sur la plus-value ?
- Justifier les frais et travaux réels quand ils dépassent les forfaits de 7,5 % et 15 % : factures d’entreprises conservées.
- Choisir le moment : un an de plus fait gagner 6 % d’abattement sur l’impôt entre la 6e et la 21e année ; à l’approche des 22 ou 30 ans, attendre peut valoir des milliers d’euros.
- Anticiper la taxe sur les plus-values élevées (au-delà de 50 000 € imposables) : une vente en deux lots, une détention à deux, changent le seuil.
- Réfléchir à la donation avant la vente dans une stratégie familiale : la donation purge la plus-value latente, mais coûte des droits ; le calcul se fait au cas par cas avec le notaire.
Sources
Règles lues le 15 septembre 2026 : Impôt sur le revenu : plus-value immobilière (service-public.gouv.fr, vérifié le 15 avril 2026 : taux, abattements, forfaits, exonérations, taxe sur les plus-values élevées) ; articles 150 U à 150 VH et 1609 nonies G du Code général des impôts. Le calcul définitif est établi par le notaire.
Fondateur d’OP-Invests, conseiller en investissements financiers (CIF, ORIAS n° 23007083, adhérent ANACOFI-CIF)
Mis à jour le 15 septembre 2026