Pourquoi créer une SCI familiale ?
- Sortir des règles de l’indivision : les décisions suivent ce que prévoient les statuts (majorités, pouvoirs du gérant) ; un gérant administre les biens au quotidien.
- Transmettre progressivement : les parents donnent des parts à leurs enfants, par étapes, en utilisant les abattements de donation tous les quinze ans, tout en gardant la gestion comme gérants.
- Organiser la détention à plusieurs : couple, parents et enfants, frères et sœurs, avec des droits proportionnels aux parts.
Les règles de création
| Point | Règle |
|---|---|
| Associés | Deux au moins, personnes physiques ou morales ; un couple marié peut créer une SCI, quel que soit son régime matrimonial |
| Capital | Montant libre, 1 € au minimum, en argent ou en biens apportés |
| Responsabilité | Indéfinie mais non solidaire : chaque associé répond des dettes de la SCI à proportion de ses parts, après que le créancier a agi contre la société |
| Gérance | Un ou plusieurs gérants, associés ou non, nommés par les statuts ou par les associés |
| Apport d’un immeuble | Enregistrement gratuit si la SCI est à l’impôt sur le revenu ; 5 % si elle est à l’impôt sur les sociétés, sauf exceptions |
La création passe par des statuts, une immatriculation et une publicité légale. Les statuts sont la pièce maîtresse : majorités, agrément des nouveaux associés, pouvoirs du gérant, sort des parts au décès. Ils se rédigent avec soin, idéalement avec un notaire ou un avocat.
Un rendez-vous, une étude écrite, un seul interlocuteur : nous appliquons ces règles à votre cas.
Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés ?
Par défaut, la SCI relève de l’impôt sur le revenu : chaque associé est imposé sur sa part du résultat, même non distribué ; les loyers d’un bien loué nu suivent les règles des revenus fonciers et les plus-values celles des particuliers, avec les abattements pour durée de détention.
La SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés, avant la fin du troisième mois de l’exercice ; l’option est révocable jusqu’au cinquième exercice suivant, puis définitive. Le passage à l’IS entraîne en principe l’imposition immédiate des bénéfices et plus-values latentes non encore taxés. Le choix dépend du niveau des loyers et des charges, de la tranche des associés, de la politique de distribution et de l’horizon de revente.
Attention au meublé : la location meublée est une activité commerciale. Au-delà de 10 % du chiffre d’affaires, la SCI bascule obligatoirement à l’impôt sur les sociétés. Pour louer en meublé, on regarde plutôt du côté du LMNP.
Transmettre par donation de parts : un exemple
Deux parents placent dans une SCI un appartement de 500 000 € financé en partie à crédit ; il reste 200 000 € d’emprunt à la charge de la SCI. La valeur des parts tient compte de cette dette : 300 000 € pour l’ensemble des parts.
| Étape | Montant |
|---|---|
| Valeur de l’immeuble | 500 000 € |
| Dette de la SCI | − 200 000 € |
| Valeur de l’ensemble des parts | 300 000 € |
| Donné à chacun des deux enfants (75 000 € par parent) | 150 000 € |
| Droits de donation (abattement de 100 000 € par parent et par enfant) | 0 € |
Les parents peuvent aussi ne donner que la nue-propriété des parts et en garder l’usufruit, donc les revenus. Calculs d’OP-Invests, sans donation antérieure entre les mêmes personnes ; la valeur réelle des parts s’établit au cas par cas.
Les pièges à éviter
- Des statuts types qui ne prévoient ni agrément, ni règles de décision adaptées, ni sort des parts au décès.
- La location meublée au-delà du seuil de 10 %, qui impose l’IS.
- Une option pour l’IS prise pour gagner de l’impôt aujourd’hui, mais qui alourdit la fiscalité de la revente et de la sortie des bénéfices.
- La revente de parts : la cession de parts d’une SCI à prépondérance immobilière supporte un droit de 5 %.
- Les coûts : comptabilité, assemblée annuelle, déclarations de la société.
Sources
Société civile immobilière (SCI) (entreprendre.service-public.gouv.fr, vérifiée le 7 octobre 2025) ; droits de donation (service-public.gouv.fr, vérifiée le 13 mai 2026). Lu le 23 octobre 2026. Exemple chiffré : calculs d’OP-Invests.