Simulateur de plus-value LMNP : l’effet de la réintégration des amortissements

Ce qui a changé pour la plus-value LMNP

Le loueur en meublé non professionnel relève, pour la revente de son bien, du régime des plus-values immobilières des particuliers : plus-value égale au prix de vente moins le prix d’acquisition, abattements pour durée de détention, impôt de 19 % et prélèvements sociaux de 17,2 %. Pendant des années, ce régime ignorait les amortissements : le loueur au régime réel déduisait chaque année une fraction du prix du logement de ses loyers imposables, et ne retrouvait jamais ces déductions à la revente.

La loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84) a mis fin à cette asymétrie. Le III de l’article 150 VB du Code général des impôts prévoit désormais que le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction au titre de l’article 39 C, c’est-à-dire ceux pratiqués en location meublée. La règle s’applique aux ventes réalisées depuis le 15 février 2025, quelle que soit la date d’achat du bien : ce sont tous les amortissements déduits depuis le début de la location qui sont concernés.

La version de l’article en vigueur aujourd’hui (depuis le 21 février 2026, après la loi de finances pour 2026, loi n° 2026-103 du 19 février 2026) vise aussi les amortissements du nouveau régime des revenus fonciers, prévus aux i et j du 1° du I de l’article 31 (voir notre page sur le statut du bailleur privé). Elle précise également que les amortissements correspondant à des dépenses de travaux déjà prises en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu, et qui ne majorent donc pas le prix d’acquisition, ne viennent pas non plus le diminuer : une même dépense n’est pas comptée deux fois.

Comment se calcule la plus-value d’un meublé en 2026

1. Prix d’acquisition corrigé = prix d’achat de l’acte + frais d’acquisition (réels ou forfait de 7,5 %) + travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisés par une entreprise et non déjà pris en compte pour l’impôt sur le revenu (réels, ou forfait de 15 % si le bien est détenu depuis plus de cinq ans).
2. Moins les amortissements déduits en location meublée, sauf résidence exclue (voir plus bas).
3. Plus-value brute = prix de vente, diminué des frais de vente, moins ce prix d’acquisition.
4. Abattements pour durée de détention, différents pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.
5. Impôt de 19 % et prélèvements sociaux de 17,2 %, chacun sur sa base, puis taxe de 2 % à 6 % si la plus-value imposable dépasse 50 000 €.

Les prélèvements sociaux restent à 17,2 % sur les plus-values immobilières en 2026 : la hausse de la CSG prévue par l’article L136-8 du Code de la sécurité sociale ne vise pas ces plus-values, qui gardent une CSG de 9,2 %.

Exemple chiffré : 60 000 € d’amortissements après dix ans

Un appartement acheté 200 000 €, loué meublé au régime réel pendant dix ans, revendu 250 000 €. Le loueur a déduit 60 000 € d’amortissements sur le logement. Frais d’acquisition et travaux au forfait.

La réintégration coûte ici 17 449 € de plus. Soit environ 29 % des 60 000 € d’amortissements déduits : chaque euro d’amortissement déduit pendant la location revient, à la revente, dans la base imposable, après les abattements pour durée de détention.

Autres cas calculés avec le simulateur (frais au forfait sauf mention) :

Calculs d’OP-Invests sur les textes en vigueur, à titre d’illustration.

Les résidences exclues de la réintégration

Le deuxième alinéa du III de l’article 150 VB écarte la réintégration pour les logements situés dans :

• les résidences étudiantes et assimilées relevant des articles L. 631-12 et L. 631-13 du Code de la construction et de l’habitation : accueil exclusif d’étudiants, de personnes de moins de trente ans en formation, en stage ou en alternance, ou de personnes de plus de 65 ans ;
• les établissements sociaux et médico-sociaux visés aux 6° et 7° du I de l’article L. 312-1 du Code de l’action sociale et des familles (dont les établissements pour personnes âgées dépendantes et pour personnes handicapées), les résidences services et services d’aide et d’accompagnement à domicile agréés ou autorisés, et l’accueil familial salarié ;
• les établissements de soins de longue durée mentionnés à l’article L. 6143-5 du Code de la santé publique, qui hébergent des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie.

À l’inverse, un appartement meublé loué en direct, une résidence de tourisme ou une résidence d’affaires ne sont pas dans cette liste : la réintégration s’y applique. En cas de doute sur la catégorie d’une résidence, la question se vérifie avec le notaire avant la vente. Voir aussi notre page sur les résidences gérées.

Qui est concerné, qui ne l’est pas

• Le loueur au régime réel : c’est lui qui a déduit des amortissements. Plus il a amorti, plus la plus-value augmente.
• Le loueur au micro-BIC : l’abattement forfaitaire tient lieu de déduction des charges, aucun amortissement n’est admis en déduction ; il n’y a rien à retrancher du prix.
• Les amortissements du mobilier : la règle vise le prix d’acquisition de l’immeuble. Pour ne pas surestimer l’impôt, saisissez dans le simulateur les amortissements du logement et non ceux des meubles.
• Les amortissements pris en compte : le texte vise les amortissements « admis en déduction ». Votre expert-comptable tient ce montant à jour d’année en année ; c’est lui qu’il faut saisir.
• Le loueur en meublé professionnel : il relève d’un autre régime (plus-values professionnelles), non traité par ce simulateur.

Préparer la vente : les chiffres à réunir

Le simulateur demande peu de données, mais chacune pèse lourd. Avant de signer un compromis, rassemblez :

• L’acte d’achat : il donne le prix d’acquisition et la date à partir de laquelle se compte la durée de détention, en années révolues. Vendre quelques semaines trop tôt peut faire perdre une année entière d’abattement.
• Les frais d’acquisition réels (droits de mutation, émoluments du notaire) : à comparer au forfait de 7,5 %. Retenez le plus favorable, à condition de pouvoir justifier les frais réels.
• Les factures de travaux d’entreprises, en distinguant ce qui a déjà été pris en compte pour l’impôt sur le revenu. Au-delà de cinq ans de détention, le forfait de 15 % s’applique sans justificatif : comparez les deux.
• Le cumul des amortissements déduits sur le logement, année par année : c’est le tableau des amortissements tenu dans les déclarations annuelles de votre location meublée. Votre expert-comptable le connaît ; c’est ce montant qui sera retranché du prix.
• Les frais de vente à votre charge : diagnostics, mainlevée d’hypothèque, commission d’agence si elle est payée par le vendeur.

Le notaire calcule la plus-value, la déclare et prélève l’impôt sur le prix de vente le jour de la signature. Mieux vaut avoir fait le calcul avant : une plus-value plus forte que prévu change le montant net dont vous disposerez, par exemple pour rembourser un crédit ou réinvestir. Si le bien est encore financé, vérifiez aussi les éventuelles indemnités de remboursement anticipé prévues par votre prêt.

Un dernier point : la réintégration ne change rien aux années passées. Les amortissements déduits ont bien réduit l’impôt sur vos revenus locatifs ; la règle reprend une partie de cet avantage au moment de la vente. Comparer « ce que les amortissements m’ont fait économiser » et « ce qu’ils me coûtent à la revente » est le bon calcul pour décider de vendre maintenant ou plus tard.

Vendre, garder ou transmettre : les questions à se poser

• La durée de détention reste le premier levier : à partir de la 6e année, chaque année gagne 6 % d’abattement sur l’impôt ; à 22 ans l’impôt disparaît, à 30 ans les prélèvements sociaux aussi. Avec des amortissements réintégrés, la plus-value imposable est plus forte : la valeur d’une année d’attente l’est aussi.
• Le régime réel garde son intérêt pendant la location : les amortissements réduisent les loyers imposables, souvent à zéro, chaque année. La réintégration reprend une partie de cet avantage à la revente, dans une mesure qui dépend de la durée de détention. Le bilan se fait au cas par cas, sur toute la durée de l’investissement.
• La surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value imposable peut apparaître du seul fait de la réintégration, comme dans deux des exemples ci-dessus.
• La transmission : un bien transmis par donation ou succession n’est pas vendu, il n’y a pas de plus-value à ce moment ; le prix d’acquisition du bénéficiaire devient la valeur retenue dans l’acte. Cette stratégie a son propre coût en droits et se prépare avec le notaire.

Notre page LMNP présente le régime dans son ensemble ; le simulateur de plus-value immobilière couvre les biens loués nus et les résidences secondaires.

Sources

Textes lus le 24 octobre 2026 sur Légifrance : Code général des impôts, article 150 VB (version en vigueur depuis le 21 février 2026 : minoration du prix d’acquisition par les amortissements, exclusions, travaux), article 150 VC (abattement pour durée de détention), article 1609 nonies G (taxe sur les plus-values élevées) ; Code de la sécurité sociale, article L136-8 (taux de CSG). Impôt sur le revenu : plus-value immobilière (service-public.gouv.fr, vérifié le 15 avril 2026 : taux, abattements des prélèvements sociaux, date du 15 février 2025). Exemples : calculs d’OP-Invests.

Pascal Elissalde

Fondateur d’OP-Invests, conseiller en investissements financiers (CIF, ORIAS n° 23007083, adhérent ANACOFI-CIF)

Mis à jour le 24 octobre 2026