Investir dans l’immobilier

Financer, via une plateforme agréée, des opérations de promotion ou de marchands de biens sur douze à trente-six mois, contre un intérêt fixé à l’avance, avec un risque de retard et de perte en capital.

Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier sans acheter un bien : vous détenez des parts d’une société qui achète et loue des immeubles, et vous percevez votre part des loyers. Pour comparer les SCPI, simuler des revenus et souscrire, nous avons créé une plateforme dédiée.

Louer un logement meublé sous le statut de loueur non professionnel : des loyers imposés en BIC, un amortissement qui efface une large part de l’impôt au régime réel, des règles de revente modifiées en 2025.

Séparer l’usufruit de la nue-propriété permet d’acheter un bien avec une décote et sans fiscalité pendant quinze ans, ou de transmettre un patrimoine à moindres droits en gardant l’usage.

Acheter un logement neuf sur plan, avec les garanties du constructeur et des frais d’acquisition réduits, pour l’habiter ou le louer, nu ou meublé, maintenant que le Pinel a disparu.

En investissant dans un bien éligible à la loi Pinel avant le 31 décembre 2024, vous pouvez profiter de réductions d’impôt pendant 6, 9, ou 12 ans.

Aussi, la version récente du dispositif, Pinel +, vous permet d’augmenter vos avantages fiscaux.

Comment investir dans un bien neuf en loi Pinel ? Quelles sont les conditions pour prétendre aux avantages du dispositif ? Explications.

Le dispositif Pinel, en bref

Le dispositif Pinel offre des réductions d’impôt pour un investissement immobilier neuf (ou à réhabiliter) ;

Le bien doit être loué sous conditions de ressources du locataire et en respectant un plafond de loyer ;

La durée de l’engagement Pinel est de 6, 9, ou 12 ans ;

Certaines conditions liées au logement offrent de meilleures réductions fiscales (dispositif Pinel +).

Le principe du dispositif de défiscalisation Pinel

La loi Pinel est un dispositif qui permet de payer moins d’impôt en investissant dans un bien immobilier neuf ou en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) sur certains secteurs.

Le dispositif offre une réduction d’impôt si vous louez ce bien selon les conditions fixées par l’administration fiscale (plafonnement des loyers, zones et ressources des locataires).

Pinel : avantages et inconvénients du dispositif

Pinel + pour une réduction d’impôt plus élevée

Depuis le 1er janvier 2023, les réductions d’impôt du dispositif sont moins élevées qu’avant.

En 2024, les avantages vont encore se réduire : 14 % pour 12 ans de location, 12 % pour 9 ans et 9 % pour 6 ans

Aussi, le dispositif Pinel + permet de profiter des réductions fiscales antérieures plus intéressantes, soit :

• 21 % du prix du bien pour un engagement de 12 ans ;
• 18 % pour 9 ans ;
• 12 % de réduction pour 6 ans d’engagement.

Pour bénéficier des réductions d’impôt de Pinel +, deux options possibles :

Le bien doit être localisé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ;

Ou répondre à un niveau de qualité élevé en matière de performance énergétique, d’usage et de confort.

La réduction d’impôt en loi Pinel

Depuis janvier 2023, les conditions de défiscalisation du dispositif Pinel ont changé.

La réduction d’impôt équivaut désormais à :

• 10,5 % du prix du logement pour un engagement de 6 ans ;
• 15 % du prix du logement pour un engagement de 9 ans ;
• 17,5 % du prix du logement pour un engagement de 12 ans.

Cette réduction d’impôt se limite à deux plafonds :

• 300 000€ par contribuable et par an ;
• 5 500 € par mètre carré de surface habitable.

Un engagement plus long offre une économie d’impôt plus élevée.

Au moment de la livraison du bien, vous devrez choisir une durée d’engagement. Mais rassurez-vous, si vous optez pour 6 ans, vous pourrez ensuite prolonger votre engagement de 3 ou 6 ans.

Exemple :

Madame Durand a acheté un appartement T2 de 50 m2 pour 300 000 € (6000 € le m2).

Mais en appliquant le plafond, 50 m2 x 5 500 € = 275 000 €

C’est donc cette base qui sera retenue pour le calcul de la réduction d’impôt.

Madame Durand pourra déduire de ses impôts les sommes suivantes :

• 28 872 € (275 000 x 10,5 %) soit 4 812 € par an si elle s’engage sur 6 ans ;
• 41 250 € (275 000 x 15 %) soit 4 583 € par an si elle s’engage sur 9 ans ;
• 48 125 € (275 000 x 17,5 %) soit 4010 € par an si elle s’engage sur 12 ans.

Loi Pinel : les conditions pour y prétendre

Pour profiter des bénéfices fiscaux de la loi Pinel, vous devez respecter les conditions suivantes :

Louer le bien nu (sans meuble) ;

Le logement doit devenir la résidence principale du locataire ;

Le bien doit être loué un an après l’achèvement du programme immobilier ;

En l’absence de locataire, le propriétaire ne peut occuper le logement ou le mettre à disposition à titre gratuit ;

Le loyer doit respecter les plafonds révisés chaque année selon les zones A, A bis, B1, B2 et C ;

Justifier du label BBC 2005 ou respecter la réglementation thermique 2012 (RT 2012).

Achèvement de la construction obligatoire avant 30 mois pour un bien en VEFA et avant le 31 décembre de la 2ème année suivant l’acquisition pour un bien à réhabiliter.

Les plafonds de loyer en loi Pinel

Pour déterminer le plafond du loyer, vous devez multiplier le loyer maximal par mètre carré à un coefficient multiplicateur.

Plafond du loyer Pinel = barème Pinel x (0,7 + 19/S) x S

S représente la surface utile du logement (le coefficient, arrondi à la décimale la plus proche, sera de 1,2 maximum.)

Exemple :

Pour un appartement neuf de 60 m2 en zone A bis, le plafond du loyer Pinel sera le suivant :

(18,25 x (0,7 + 19/60) x 60 = 1 116, 9 €

Questions fréquentes

Acheter un logement dans une résidence avec services, le louer à un exploitant par bail commercial et percevoir un loyer sans gestion, sous le statut LMNP : un placement dont la qualité dépend d’abord de l’exploitant.

Acheter et restaurer un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques, et déduire les travaux et charges de son revenu global sans plafond, en échange de quinze ans de conservation.

Une réduction d’impôt de 22 % ou 30 % des travaux de restauration d’un immeuble ancien situé dans un site patrimonial remarquable, en échange d’une location nue de neuf ans. Hors plafonnement des niches fiscales.