LMNP : la location meublée non professionnelle, expliquée

Le LMNP, en bref

Le LMNP est le statut le plus utilisé de l’investissement locatif en France parce qu’il concilie des loyers en général plus élevés qu’en location nue et une fiscalité très allégée au régime réel. Ce guide en donne les règles à jour au 24 octobre 2026, y compris les changements de 2025 et 2026, et ce qu’elles impliquent pour la stratégie. Comme tout investissement immobilier, une location meublée comporte des risques : vacance, impayés, travaux, baisse des prix à la revente, et donc un risque de perte en capital.

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Vous êtes loueur en meublé dès que vous louez un logement équipé des meubles nécessaires à la vie courante (la liste minimale est fixée par l’article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 : literie comprenant couette ou couverture ; dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres ; plaques de cuisson ; four ou four à micro-ondes ; réfrigérateur et congélateur, ou au minimum un réfrigérateur doté d’un compartiment à - 6 °C ou moins ; vaisselle nécessaire à la prise des repas ; ustensiles de cuisine ; table et sièges ; étagères de rangement ; luminaires ; matériel d’entretien ménager adapté au logement). Le statut est professionnel (LMP) si deux conditions sont réunies en même temps (article 155, IV du CGI) :

• les recettes annuelles de location meublée de l’ensemble du foyer fiscal dépassent 23 000 € ;
• et elles dépassent les autres revenus d’activité du foyer soumis à l’impôt sur le revenu (salaires, bénéfices industriels, commerciaux, agricoles et non commerciaux, rémunérations de gérant).

Si l’une des deux conditions manque, vous êtes non professionnel (LMNP). Un couple de salariés qui perçoit 30 000 € de loyers meublés et 90 000 € de salaires reste LMNP. L’année du début et celle de la fin de l’activité, les recettes sont ramenées à douze mois pour apprécier ces seuils.

Le LMNP concerne aussi bien la location de longue durée (résidence principale du locataire, bail d’un an ou bail étudiant de neuf mois) que la location de courte durée en meublé de tourisme, avec des règles fiscales plus strictes pour cette dernière, ou encore l’achat d’un logement dans une résidence avec services, loué à un exploitant.

Les démarches

Le début de l’activité se déclare gratuitement sur le guichet des formalités des entreprises dans les quinze jours qui suivent la première location. Cette formalité attribue un numéro SIRET, à reporter ensuite sur la déclaration de revenus, et permet d’indiquer le régime d’imposition choisi : micro-BIC par défaut, réel sur option.

LMNP 2026 : ce qui a changé

Le plafond de 83 600 € résulte de l’actualisation triennale prévue par l’article 50-0 du CGI : les seuils du micro-BIC suivent tous les trois ans l’évolution de la première tranche du barème de l’impôt sur le revenu, à l’exception du seuil des meublés de tourisme non classés, fixé à 15 000 € par la loi. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a par ailleurs renforcé les outils de régulation locale des meublés de tourisme : aux règles fiscales s’ajoutent les obligations d’enregistrement et d’autorisation que les communes peuvent imposer pour la location de courte durée.

Ce qui n’a pas changé : la frontière LMNP / LMP de 23 000 €, la mécanique de l’amortissement au régime réel, le report des déficits sur dix ans, et le régime des plus-values des particuliers avec ses abattements pour durée de détention.

Micro-BIC : l’abattement forfaitaire

Au micro-BIC, le revenu imposable est égal aux recettes diminuées de l’abattement, avec un abattement minimum de 305 €. Aucune charge réelle n’est déductible : ni intérêts d’emprunt, ni taxe foncière, ni travaux, ni amortissement. Le régime est simple, sans comptabilité (un livre des recettes suffit), et convient quand les charges réelles sont inférieures à l’abattement, ce qui est rare pour un bien acheté à crédit.

Le micro-BIC s’applique tant que les recettes n’ont pas dépassé le plafond l’année précédente ou l’année d’avant : un dépassement isolé ne fait pas sortir du régime, deux années consécutives au-dessus du plafond, si. Le passage au réel peut aussi être choisi par option, dans le délai de dépôt de la déclaration de revenus de l’année précédente (voir le chapitre sur la déclaration).

Régime réel : ce que l’on déduit

Au régime réel, vous déduisez des loyers les charges effectivement supportées dans l’intérêt de la location, sur justificatifs :

• intérêts d’emprunt, assurance emprunteur et frais de dossier ;
• taxe foncière, cotisation foncière des entreprises ;
• charges de copropriété non récupérées sur le locataire, assurance propriétaire non occupant ;
• frais de gestion locative, honoraires de l’expert-comptable ;
• travaux d’entretien et de réparation ;
• et surtout l’amortissement du logement, des gros travaux et du mobilier.

Les charges peuvent créer un déficit. Ce déficit ne s’impute jamais sur le revenu global : il s’impute exclusivement sur les bénéfices de location meublée non professionnelle des dix années suivantes (article 156, I, 1° ter du CGI). L’amortissement, lui, obéit à une règle plus stricte détaillée au chapitre suivant.

Le régime réel exige une comptabilité et une liasse fiscale ; le recours à un expert-comptable est la règle, et ses honoraires sont déductibles. Le résultat est imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu, plus les prélèvements sociaux.

Comment fonctionne l’amortissement en LMNP ?

L’amortissement constate comptablement l’usure du bien : chaque année, une fraction de son prix est passée en charge, sans sortie d’argent. C’est ce qui rend le régime réel si favorable.

Ce qui s’amortit, et sur quelle durée

• Le logement, hors terrain : la part du prix correspondant au terrain ne s’amortit pas ; elle s’estime selon la situation du bien. Le bâti s’amortit sur sa durée normale d’utilisation (article 39 C du CGI), en pratique par composants : gros œuvre sur plusieurs dizaines d’années, toiture, façade, installations techniques et agencements sur des durées plus courtes.
• Les travaux d’amélioration et les gros travaux : amortis sur leur propre durée.
• Le mobilier et l’équipement : sur quelques années.

Les durées retenues se fixent avec l’expert-comptable, bien par bien, et doivent pouvoir être justifiées.

La règle qui limite l’amortissement

Pour un loueur personne physique, l’amortissement n’est déductible que dans la limite du loyer encaissé diminué des autres charges (article 39 C, II du CGI). Il peut ramener le résultat à zéro, jamais en dessous. La fraction non déduite n’est pas perdue : elle est reportée sur les années suivantes, dans les mêmes limites. Si le bien cesse d’être loué, l’amortissement en attente est imputé sur le bénéfice de cette année, puis des suivantes.

Exemple chiffré : micro-BIC ou régime réel ?

Hypothèses de calcul, pas une offre ni une prévision : un appartement acheté 200 000 € (dont 15 % de terrain, non amortissable), meublé pour 8 000 €, loué en longue durée 12 000 € par an ; tranche marginale d’imposition de 30 % ; revenus de 2026.

Lecture : au réel, les loyers de l’année ne supportent aucun impôt, et l’amortissement non utilisé (6 809,52 − 6 400 = 409,52 €) est reporté. Les 600 € d’expert-comptable sont un coût que le micro-BIC évite ; ils sont ici déduits. Le calcul ignore la vacance locative et l’évolution des intérêts, qui diminuent avec le remboursement du prêt : au fil des ans, le résultat avant amortissement augmente et l’impôt finit par réapparaître. Le régime réel a un coût différé : les amortissements déduits augmenteront la plus-value imposable à la revente (exemple suivant).

Plus-value en LMNP : la réintégration des amortissements

À la revente, le loueur non professionnel relève du régime des plus-values immobilières des particuliers (article 151 septies, VII du CGI) : impôt sur le revenu de 19 % et prélèvements sociaux de 17,2 %, avec des abattements pour durée de détention qui conduisent à l’exonération d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans, et une taxe supplémentaire au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.

La règle depuis le 15 février 2025

La loi de finances pour 2025 a modifié l’article 150 VB du CGI : le prix d’acquisition est minoré des amortissements admis en déduction au titre de la location meublée, pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025. Le texte vise les amortissements admis en déduction, sans distinguer selon l’année où ils l’ont été. Les forfaits de 7,5 % pour frais d’acquisition et de 15 % pour travaux (après cinq ans de détention) restent applicables.

Sont exclus de cette minoration les logements situés dans des résidences destinées à l’accueil exclusif d’étudiants, de jeunes de moins de 30 ans en formation ou en stage ou de personnes de plus de 65 ans, dans certains établissements sociaux et médico-sociaux, des résidences services agréées, ou des établissements de soins de longue durée avec hébergement.

Exemple chiffré : revente après dix ans

Hypothèses : bien acheté 200 000 €, revendu 240 000 € après dix ans de détention, 50 000 € d’amortissements du logement admis en déduction pendant la location, forfaits de 7,5 % et 15 % retenus, hors résidence exclue.

Lecture : les 50 000 € d’amortissements ont évité, pendant dix ans, l’impôt sur les loyers ; à la revente, ils reviennent en partie sous forme de plus-value, imposée avec les abattements pour durée de détention. Plus la détention est longue, plus ce retour est faible ; il disparaît pour l’impôt sur le revenu après 22 ans. Pour faire le calcul sur vos chiffres : notre simulateur de plus-value LMNP, et pour un bien loué nu le simulateur de plus-value immobilière.

LMNP ou LMP : quelles différences ?

Le passage en LMP n’est pas un choix mais une conséquence des chiffres : il intervient dès que les deux conditions sont remplies, par exemple au départ en retraite, quand les salaires disparaissent et que les loyers deviennent le premier revenu du foyer. Il se prépare quand les recettes approchent des seuils, avec un expert-comptable, parce que les cotisations sociales changent l’équilibre de l’opération.

Quels prélèvements sociaux en LMNP en 2026 ?

Le loueur non professionnel ne paie pas de cotisations sociales (sauf cas particuliers de location de courte durée au-delà de 23 000 € de recettes), mais ses bénéfices supportent les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine.

Au régime réel, un bénéfice nul ne supporte aucun prélèvement : c’est un effet supplémentaire de l’amortissement. Au micro-BIC, les prélèvements portent sur la moitié des recettes (ou 70 % pour un meublé de tourisme non classé).

La CFE est-elle due en LMNP ?

La location meublée est une activité commerciale au sens fiscal : elle entre dans le champ de la cotisation foncière des entreprises (CFE), due dans la commune du logement.

• Exonérations : l’article 1459 du CGI exonère notamment la location en meublé d’une partie de sa propre habitation principale à des conditions de loyer, et, sauf délibération contraire de la commune, la location en meublé de tout ou partie de son habitation personnelle. Un appartement acheté pour être loué n’entre en général pas dans ces cas.
• Petites recettes : les redevables dont les recettes ne dépassent pas 5 000 € sont exonérés de la cotisation minimum (article 1647 D du CGI).
• Au-delà, la CFE est calculée sur la valeur locative du bien, avec une cotisation minimum dont la base est fixée par la commune dans des limites qui dépendent du niveau des recettes.

En cas de doute sur une exonération, le service des impôts des entreprises du lieu du bien tranche. Au régime réel, la CFE est une charge déductible.

Comment déclarer ses revenus LMNP ?

1. Au début de l’activité : déclaration sur le guichet des formalités des entreprises dans les quinze jours de la première location, obtention du numéro SIRET.
2. Au micro-BIC : le montant brut des recettes est reporté, avec le numéro SIRET, sur la déclaration de revenus en ligne ou sur la déclaration complémentaire n° 2042 C-PRO ; l’administration applique l’abattement.
3. Au régime réel : une liasse fiscale (déclaration n° 2031-SD et ses annexes) est déposée au printemps, en général par l’expert-comptable ; le résultat est ensuite reporté sur la 2042 C-PRO.
4. Le calendrier : les revenus de 2026 se déclarent au printemps 2027, aux dates de la déclaration de revenus.

Opter pour le régime réel

L’option pour le réel s’exerce dans le délai de dépôt de la déclaration de revenus de l’année précédente : pour être au réel sur les revenus de 2027, il faut opter au plus tard à la date limite de la déclaration déposée au printemps 2027 (article 50-0, 4 du CGI). La première année d’activité, l’option se fait dans le délai de la déclaration de cette première année. Elle vaut un an et se reconduit tacitement ; on y renonce dans les mêmes délais.

Les numéros de cases changent d’une année sur l’autre : reportez-vous à la notice de l’année ou à votre expert-comptable. Le statut se cumule avec la déclaration de vos autres revenus : un simulateur de l’ensemble de l’impôt est disponible sur notre page simulateur d’impôt sur le revenu.

LMNP dans l’ancien, dans le neuf ou en résidence gérée ?

Les résidences gérées ont leur propre page : résidences étudiantes et seniors. L’immobilier neuf aussi.

Quels sont les pièges à éviter en LMNP ?

• Acheter pour la fiscalité un bien mal placé ou surpayé : le statut ne rattrape jamais un mauvais investissement.
• Rester au micro-BIC par simplicité alors que le réel effacerait l’impôt.
• Oublier que les amortissements déduits réduisent le prix d’acquisition à la revente, dans un scénario de revente à court terme.
• Perdre la trace des amortissements effectivement déduits, que le notaire demandera.
• Négliger le bail commercial d’une résidence gérée : durée, indexation, répartition des charges et des travaux, conditions de renouvellement.
• Louer en meublé de tourisme sans mesurer le régime des meublés non classés (15 000 €, 30 %) et les règles locales d’autorisation.
• Franchir les seuils du LMP sans l’avoir anticipé, notamment au moment de la retraite.
• Oublier la CFE et la déclaration de début d’activité.

Sources et textes de référence

Textes lus le 24 octobre 2026 sur Légifrance, versions en vigueur à cette date : Code général des impôts, article 50-0 (micro-BIC, version du 1er juillet 2026 : 83 600 €, 15 000 €, 305 €, option pour le réel), article 155 (IV : LMNP et LMP), article 39 C (amortissement), article 156 (déficits), article 150 VB (prix d’acquisition minoré des amortissements, exclusions, forfaits), article 151 septies (plus-values professionnelles), article 975 (IFI), article 1459 et article 1647 D (CFE) ; décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, article 2 (mobilier minimal d’un logement meublé) ; Code de la sécurité sociale, article L136-6 et article L136-8 (prélèvements sociaux). Fiches service-public.gouv.fr : Impôt sur le revenu : revenus d’une location meublée (vérifiée le 15 avril 2026 : seuils 2025 et 2026, démarches, déclaration) ; Plus-value immobilière (vérifiée le 15 avril 2026 : taux, abattements) ; Prélèvements sociaux (vérifiée le 30 juin 2026). Les exemples chiffrés sont nos calculs, à partir des hypothèses indiquées (durées d’amortissement comprises) ; ils ne constituent ni une offre ni une promesse de résultat. Ces règles évoluent : elles sont vérifiées avant chaque recommandation.