LMNP : la location meublée non professionnelle, expliquée
Louer un logement meublé sous le statut de loueur non professionnel : des loyers imposés en BIC, un amortissement qui efface une large part de l’impôt au régime réel, des règles de revente modifiées en 2025.
Le régime d’imposition, l’amortissement au réel et le traitement de la plus-value à la revente : c’est là que se joue la rentabilité nette d’une location meublée, bien plus que dans le loyer.
Micro-BIC : la simplicité
Un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes, jusqu’à 77 700 € par an (30 % et 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé). Rien à justifier, mais rien d’autre à déduire.
La revente depuis 2025
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Le régime reste celui des particuliers : abattements pour durée de détention, exonération d’impôt après 22 ans.
Régime réel : l’amortissement
Le bien, les travaux et les meubles s’amortissent, les charges et les intérêts se déduisent : les loyers sont souvent peu ou pas imposés pendant des années. Une liasse à tenir, en général avec un expert-comptable.
LMNP ou LMP
Au-delà de 23 000 € de recettes annuelles, et si elles dépassent les autres revenus d’activité du foyer, on devient loueur professionnel : cotisations sociales, mais déficits imputables et plus-value professionnelle.
Le statut est le même ; le bien, le bail et le niveau d’implication changent.
Dans l’ancien
Un appartement meublé en ville, bail d’un an ou bail étudiant de neuf mois, gestion par vous ou par une agence.
Dans le neuf
Achat en VEFA : frais d’acquisition réduits, garanties du constructeur, livraison différée.
En résidence gérée
Bail commercial avec un exploitant, loyer contractuel, TVA récupérable sous conditions.
Déclarer juste
Micro-BIC sur la 2042 C PRO, ou liasse 2031 au réel : le choix se fait avant le 1er février de l’année suivante.
Micro-BIC ou régime réel ?
Régime réel
Micro-BIC
Plafond de recettes
Aucun
77 700 € (15 000 € pour un meublé de tourisme non classé)
Charges
Réelles, plus l’amortissement du bien et des meubles
Abattement forfaitaire de 50 % (30 %)
Déclaration
Liasse 2031, en général avec un expert-comptable
Recettes sur la 2042 C PRO
Résultat
Loyers peu ou pas imposés pendant des années
La moitié des loyers imposée, quoi qu’il arrive
Revente
Amortissements réintégrés dans la plus-value depuis 2025
Plus-value des particuliers
Pour qui
La plupart des investisseurs, dès que les charges dépassent 50 %
Petites recettes, bien sans crédit ni travaux
impots.gouv.fr (location meublée, plus-value depuis le 15 février 2025), service-public.gouv.fr. Règles 2026, vérifiées le 15 septembre 2026.
Le LMNP avec OP-Invests
Le statut de loueur en meublé est d’abord une fiscalité ; l’investissement, lui, reste immobilier. Nous regardons les deux : le bien et son marché locatif, puis le régime qui vous convient.
Micro-BIC ou réel : le calcul avant le choix
L’abattement de 50 % du micro-BIC convient à un bien sans crédit et sans travaux ; le régime réel, avec l’amortissement du bien et du mobilier et la déduction des intérêts, efface souvent la totalité de l’impôt pendant des années. Nous faisons le calcul sur vos chiffres, sur la durée de détention prévue, en intégrant les nouvelles règles de plus-value.
Le bien avant le statut
Un logement bien placé, loué durablement, à un prix cohérent : c’est ce qui fait la rentabilité, pas le statut. Ancien à rénover, neuf, ou résidence avec services (étudiante, senior) : nous comparons les trois voies avec leurs contraintes, dont le bail commercial des résidences gérées.
Le financement et la revente dans le même calcul
Le crédit, les frais d’acquisition, les charges de copropriété, la vacance, la revente et sa fiscalité : nous construisons le plan de trésorerie complet, année par année, avant l’achat, et nous le mettons à jour ensuite.
La déclaration, sans erreur
Le régime réel demande une liasse fiscale et une tenue comptable. Nous vous orientons vers un expert-comptable spécialisé et nous vérifions avec vous la cohérence entre le montage et la déclaration, chaque année.
Le loueur en meublé non professionnel loue un logement garni de meubles ; ses loyers sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas comme des revenus fonciers.
Le statut est « non professionnel » si les recettes du foyer sont inférieures à 23 000 € par an, ou inférieures à ses autres revenus d’activité.
Deux régimes : le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 % jusqu’à 77 700 € de recettes ; 30 % et 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé) ou le régime réel (charges et amortissements déduits).
Au régime réel, l’amortissement du bien et des meubles réduit fortement, souvent totalement, le revenu imposable.
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.
Le LMNP est le statut le plus utilisé de l’investissement locatif en France parce qu’il concilie des loyers plus élevés qu’en location nue et une fiscalité très allégée au régime réel. Ce guide en donne les règles à jour, y compris les changements de 2025 et 2026, et ce qu’elles impliquent pour la stratégie.
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Vous êtes loueur en meublé dès que vous louez un logement équipé des meubles nécessaires à la vie courante (liste fixée par décret : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, table, sièges, rangements, luminaires, matériel d’entretien). Le statut est non professionnel (LMNP) si l’une au moins de ces conditions est remplie :
les recettes annuelles de location meublée de l’ensemble du foyer fiscal sont inférieures à 23 000 € ;
ou elles sont inférieures aux autres revenus d’activité du foyer (salaires, bénéfices, pensions).
Au-delà, vous devenez loueur en meublé professionnel (LMP), avec un autre régime pour les déficits, les plus-values et les cotisations sociales. Le LMNP concerne aussi bien la location de longue durée (résidence principale du locataire) que la location de courte durée (meublé de tourisme), avec des règles fiscales différentes pour cette dernière.
Les démarches
L’activité se déclare dans les quinze jours du début de la location auprès du guichet unique des formalités des entreprises, ce qui attribue un numéro SIRET. Le régime d’imposition se choisit ensuite : micro-BIC par défaut, réel sur option.
Micro-BIC : l’abattement forfaitaire
Type de location
Plafond de recettes (micro-BIC)
Abattement forfaitaire
Location meublée de longue durée
77 700 €
50 %
Meublé de tourisme classé, chambre d’hôtes
77 700 €
50 %
Meublé de tourisme non classé
15 000 €
30 %
Au micro-BIC, le revenu imposable est égal aux loyers diminués de l’abattement ; aucune charge réelle n’est déductible. Il est simple, sans comptabilité, et convient quand les charges réelles (intérêts, travaux, amortissement) sont inférieures à l’abattement, ce qui est rare pour un bien acheté à crédit. Le dépassement du plafond pendant deux années consécutives fait basculer au régime réel.
Votre situation mérite une réponse précise
Un rendez-vous, une étude écrite, un seul interlocuteur : nous appliquons ces règles à votre cas.
Au régime réel, vous déduisez des loyers toutes les charges effectivement supportées : intérêts d’emprunt, assurance, taxe foncière, charges de copropriété non récupérées, frais de gestion, honoraires comptables, travaux d’entretien. Et surtout, vous déduisez l’amortissement : chaque année, une fraction du prix du bien (hors terrain) et du mobilier est passée en charge, comme si le bien s’usait comptablement.
Ce que produit l’amortissement
Sur un logement, l’amortissement s’étale en pratique sur plusieurs dizaines d’années par composants (gros œuvre, toiture, installations, agencements), le mobilier sur quelques années. Ajouté aux intérêts d’emprunt, il conduit très souvent à un résultat fiscal nul ou négatif pendant les premières années : les loyers sont perçus, mais pas imposés.
L’amortissement ne peut pas créer de déficit : la fraction non utilisée est reportée sans limite de durée sur les bénéfices futurs.
Les autres charges peuvent créer un déficit, reportable dix ans sur les revenus de location meublée non professionnelle (jamais sur le revenu global).
Le régime réel exige une comptabilité et une liasse fiscale ; le recours à un expert-comptable est la règle, et ses honoraires sont déductibles.
L’option pour le réel s’exerce avant la date limite de la déclaration de revenus et se reconduit tacitement.
Plus-value en LMNP : ce qui a changé en 2025
À la revente, le loueur non professionnel relève du régime des plus-values immobilières des particuliers : impôt sur le revenu de 19 % et prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention qui conduisent à l’exonération d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Depuis le 15 février 2025
La loi de finances pour 2025 a modifié le calcul : pour un bien détenu au régime réel, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans la plus-value, c’est-à-dire retranchés du prix d’acquisition (impots.gouv.fr). Un bien acheté 200 000 €, amorti de 60 000 € et revendu 230 000 € dégage désormais une plus-value imposable calculée sur 90 000 €, et non 30 000 €. La loi a prévu des exceptions pour les logements situés dans certaines résidences avec services (étudiantes, seniors, médicalisées) ; elles se vérifient au cas par cas.
Cette réforme ne supprime pas l’intérêt du régime réel : l’impôt économisé chaque année sur les loyers reste acquis, les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer, et une détention longue reste favorable. Elle change en revanche l’arbitrage pour les détentions courtes : c’est un calcul à faire avant d’acheter, avec la durée prévue et le scénario de revente.
LMNP dans l’ancien, dans le neuf ou en résidence gérée ?
Voie
Points forts
Points d’attention
Ancien, loué en direct
Prix d’achat maîtrisé, choix de l’emplacement, travaux amortissables, liberté de gestion
Gestion locative à assumer ou à déléguer, vacance, entretien
Neuf, loué en direct
Frais de notaire réduits, garanties du constructeur, pas de travaux
Prix au mètre carré plus élevé, décote possible à la revente, délai de livraison
Résidence avec services (étudiante, senior)
Bail commercial avec un exploitant, loyer versé même sans occupant, aucune gestion, récupération de la TVA sous conditions
Dépendance à l’exploitant, renégociation du bail, marché de revente étroit
Exonération possible au titre des biens professionnels, sous conditions
Le passage en LMP n’est pas un choix mais une conséquence des chiffres ; il se prépare quand les recettes approchent des seuils.
Comment déclarer ses revenus LMNP ?
Micro-BIC : le montant brut des recettes est reporté sur la déclaration complémentaire des revenus (formulaire 2042 C PRO) ; l’administration applique l’abattement.
Régime réel : une liasse fiscale (formulaire 2031 et ses annexes) est déposée au printemps, en général par l’expert-comptable, et le résultat est reporté sur la 2042 C PRO. L’adhésion à un organisme de gestion agréé n’est plus nécessaire pour éviter une majoration.
Dans les deux cas, la cotisation foncière des entreprises (CFE) peut être due, avec des exonérations selon la situation.
Quels sont les pièges à éviter en LMNP ?
Acheter pour la fiscalité un bien mal placé ou surpayé : le statut ne rattrape jamais un mauvais investissement.
Rester au micro-BIC par simplicité alors que le réel effacerait l’impôt.
Oublier la réintégration des amortissements dans la plus-value depuis 2025 dans un scénario de revente à court terme.
Négliger le bail commercial d’une résidence gérée : durée, indexation, répartition des charges et des travaux, conditions de renouvellement.
Louer en meublé de tourisme sans mesurer la fiscalité durcie des meublés non classés (15 000 €, 30 %) et les règles locales d’autorisation.
Louer un logement meublé en tant que particulier, avec des loyers imposés dans la catégorie des BIC. Au régime réel, l’amortissement du bien et des meubles réduit fortement le revenu imposable, souvent à zéro pendant des années.
Quel montant ne pas dépasser en LMNP ?
Pour rester non professionnel : moins de 23 000 € de recettes annuelles pour le foyer, ou moins que ses autres revenus d’activité. Pour rester au micro-BIC : 77 700 € de recettes (15 000 € pour un meublé de tourisme non classé).
Est-ce rentable d’investir en LMNP ?
Cela dépend du bien, de son prix, de son emplacement et du financement, bien avant de la fiscalité. Le statut améliore la rentabilité nette d’un bon investissement ; il ne sauve pas un mauvais.
Pourquoi dit-on qu’il ne faut plus investir en LMNP ?
Parce que la loi de finances pour 2025 a réintégré les amortissements dans le calcul de la plus-value et durci le régime des meublés de tourisme. Le régime réel reste pourtant très favorable sur les loyers ; ce qui change, c’est l’arbitrage pour une revente rapide, à calculer au cas par cas.
Micro-BIC ou régime réel ?
Le réel dès qu’il y a un crédit, des travaux ou un mobilier significatif : les charges et l’amortissement dépassent presque toujours l’abattement de 50 %. Le micro-BIC pour un bien sans charges, pour sa simplicité.
Faut-il un comptable en LMNP ?
Au micro-BIC, non. Au régime réel, une liasse fiscale et une comptabilité sont exigées : un expert-comptable spécialisé est la norme, et ses honoraires sont déductibles.
Peut-on faire du LMNP avec sa résidence secondaire ou en courte durée ?
Oui, en meublé de tourisme, avec une fiscalité moins favorable s’il n’est pas classé (plafond de 15 000 € et abattement de 30 % au micro-BIC) et des règles locales d’enregistrement ou d’autorisation à respecter.
Que se passe-t-il à la revente ?
Le régime des plus-values immobilières des particuliers s’applique, avec exonération d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul, sauf exceptions pour certaines résidences avec services.
LMNP ou SCPI ?
Le LMNP est un bien détenu en direct, à crédit, avec sa gestion et sa fiscalité BIC ; la SCPI est un placement collectif sans gestion, aux revenus fonciers. Pour comparer et simuler des SCPI, nous avons créé SCPI Select.
Pascal ElissaldeFondateur, CIF · ORIAS n° 23007083
