Loi Malraux : restaurer le patrimoine ancien et réduire son impôt

La loi Malraux, en bref

Le Malraux est l’un des dispositifs de défiscalisation immobilière les plus puissants pour les contribuables fortement imposés, et l’un des plus exigeants : travaux lourds, contrôle architectural, prix de revient élevé, délais longs, revente sur un marché particulier. Ce guide en donne les règles telles que le texte les fixe aujourd’hui, montre deux calculs complets, et dit ce qui fait échouer une opération. Pour situer le Malraux parmi les autres leviers, voir notre page défiscalisation.

Comment fonctionne le dispositif Malraux ?

Le principe tient en quatre temps : un immeuble ancien dans une zone protégée, une restauration complète autorisée, une réduction d’impôt calculée sur les dépenses payées, puis neuf ans de location.

1. L’acquisition d’un logement, d’un local ou d’un immeuble entier dans une zone éligible, le plus souvent auprès d’un opérateur qui a monté l’opération de restauration de tout l’immeuble.
2. La restauration complète de l’immeuble bâti, imposée ou autorisée par les règles du site patrimonial remarquable, après délivrance d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable de travaux. Les travaux portent sur l’immeuble dans son ensemble, pas seulement sur votre lot.
3. La réduction d’impôt, égale à 30 % ou 22 % des dépenses éligibles payées dans l’année, imputée sur l’impôt de cette année ; ce qui dépasse l’impôt se reporte sur trois ans.
4. La location nue du logement, à usage de résidence principale, pendant neuf ans, à une personne qui n’est ni membre de votre foyer fiscal, ni votre ascendant, ni votre descendant.

Le texte vise les contribuables domiciliés en France. Il couvre les locaux d’habitation, les locaux destinés à le devenir après les travaux, et les locaux qui n’ont jamais été destinés à l’habitation (un local commercial, par exemple) à condition que leur location relève des revenus fonciers. Les immeubles dont la propriété est démembrée (nue-propriété d’un côté, usufruit de l’autre) sont exclus, de même que les parts démembrées d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés qui détient l’immeuble.

Les opérations se font le plus souvent sous la forme d’une vente d’immeuble à rénover : l’acquéreur paie le foncier à la signature, puis les travaux selon un échéancier contractuel ; la réduction suit ces paiements, année par année.

Quelles zones et quels taux en 2026 ?

Le taux dépend uniquement de la situation de l’immeuble. Le texte en vigueur distingue trois cas pour les sites patrimoniaux remarquables, et deux catégories de quartiers qui ne sont plus visées que jusqu’au 31 décembre 2024.

Ce qui a changé au 1er janvier 2025

Le 2° et le 2° bis du I de l’article 199 tervicies, qui ouvraient le taux de 30 % aux quartiers anciens dégradés (délimités en application de la loi du 25 mars 2009) et aux quartiers présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé sous convention de renouvellement urbain (article 10-3 de la loi du 1er août 2003), commencent tous deux par les mots « jusqu’au 31 décembre 2024 ». Pour une opération montée aujourd’hui, seuls les sites patrimoniaux remarquables ouvrent droit à la réduction. Une opération engagée dans l’un de ces quartiers avant cette date relève d’une analyse au cas par cas : nous la menons avec le texte applicable à la date de l’engagement.

Vérifier le taux avant de signer

Le site patrimonial remarquable est créé en application du Code du patrimoine ; son périmètre et son document de gestion (PSMV ou PVAP) se vérifient auprès de la commune. Un plan « en cours d’élaboration » n’est pas un plan approuvé : entre 30 % et 22 %, la différence vaut huit points de réduction. La plaquette d’un programme ne remplace pas ce contrôle.

Quelles dépenses ouvrent droit à la réduction ?

La base de la réduction est faite des dépenses de travaux, jamais du prix du foncier. Le texte retient :

• les charges foncières de l’article 31 du Code général des impôts auxquelles il renvoie (dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration notamment) ;
• les frais d’adhésion à une association foncière urbaine de restauration ;
• les travaux imposés ou autorisés par les règles du site patrimonial remarquable ;
• la fraction des provisions de copropriété effectivement employée par le syndic pour ces dépenses.

Une fenêtre de dépenses d’environ quatre ans

Les dépenses sont retenues à compter de la délivrance du permis de construire (ou de l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable) et jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante. Un permis obtenu en 2026 ouvre donc une fenêtre jusqu’au 31 décembre 2029. Le texte prévoit une prolongation de ce délai en cas d’interruption des travaux, dans les conditions qu’il fixe.

Pas de double avantage

Les dépenses qui ont ouvert droit à la réduction ne peuvent plus être déduites des loyers pour le calcul des revenus fonciers. Le choix est fait une fois pour toutes : réduction Malraux ou déduction de droit commun, pas les deux.

Combien la loi Malraux permet-elle de réduire son impôt ?

Le montant des dépenses ouvrant droit à la réduction ne peut excéder 400 000 €. Ce plafond est global : il s’apprécie par contribuable et sur quatre années consécutives, toutes opérations Malraux confondues.

Imputation et report

La réduction s’impute sur l’impôt de l’année du paiement des dépenses. Si elle dépasse l’impôt dû, le solde peut être imputé sur l’impôt des trois années suivantes. Au-delà, il est perdu. La réduction réellement obtenue dépend donc de votre impôt sur quatre ans, pas seulement du montant des travaux.

Hors du plafonnement des niches fiscales

L’article 200-0 A du Code général des impôts plafonne à 10 000 € par an la plupart des avantages fiscaux d’un foyer. La réduction Malraux figure dans la liste des réductions exclues de ce plafonnement : elle s’ajoute à vos autres avantages sans les limiter. Pour le mécanisme du plafond, voir niche fiscale.

Deux exemples chiffrés

Les impôts ci-dessous sont calculés au barème appliqué aux revenus de 2025 (tranches de 11 %, 30 %, 41 % et 45 %), en supposant des revenus stables d’une année sur l’autre et sans autre réduction. Votre impôt exact se vérifie avec notre simulateur d’impôt sur le revenu.

Exemple 1 : un couple, 360 000 € de travaux à 30 %

Un couple marié, sans enfant, déclare 220 000 € de revenu net imposable (deux parts). Son impôt est de 57 801 € par an. Il achète un appartement dans un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable couvert par un PSMV approuvé ; la part travaux est de 360 000 €, payée par tiers sur trois ans.

L’impôt absorbe chaque année la totalité de la réduction : rien n’est reporté. Les 360 000 € de travaux restent sous le plafond de 400 000 € sur quatre ans ; le couple pourrait encore engager 40 000 € de dépenses sur la même période. En contrepartie, il s’engage à louer nu pendant neuf ans, et les loyers perçus s’ajouteront à ses revenus imposables.

Exemple 2 : une personne seule, 200 000 € de travaux à 22 %, payés en une année

Une personne seule déclare 90 000 € de revenu net imposable (une part) : son impôt est de 20 701 €. Elle investit dans un site couvert par un PVAP et paie 200 000 € de travaux en une seule année. Réduction : 22 % de 200 000 €, soit 44 000 €, plus du double de son impôt.

Les 44 000 € sont utilisés en trois ans, à l’intérieur de la fenêtre de report. Mais l’équilibre est fragile : si son impôt baisse (année sabbatique, autre réduction, changement de situation familiale), une partie de la réduction peut être perdue au bout des trois ans de report. Étaler les paiements de travaux sur deux ou trois ans aurait sécurisé l’ensemble. C’est exactement le calcul que nous faisons avant de choisir l’échéancier d’un programme.

L’engagement de location de neuf ans

• Location nue : pas de location meublée, pas de location saisonnière.
• Résidence principale du locataire pour les locaux d’habitation ; pour un local non destiné à l’habitation, la location doit relever des revenus fonciers.
• Prise d’effet dans les douze mois qui suivent l’achèvement des travaux, pour une durée de neuf ans.
• Locataire extérieur au cercle familial : ni membre du foyer fiscal, ni ascendant, ni descendant.
• Loyers libres : le texte ne fixe ni plafond de loyer ni plafond de ressources du locataire.

Ce qui fait perdre la réduction

Si un engagement n’est pas respecté (vente avant la fin des neuf ans, location tardive, location à un proche) ou si la propriété est démembrée, la réduction obtenue est reprise au titre de l’année de la rupture. Le texte écarte la reprise en cas d’invalidité de deuxième ou troisième catégorie, de licenciement, ou de décès du contribuable ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune ; un démembrement consécutif au décès n’entraîne pas de reprise si le conjoint survivant reprend les engagements de location.

Le déroulé d’une opération Malraux

Entre la première visite et la liberté de vendre, une opération dure plus de dix ans : le temps des travaux, puis neuf ans de location. Voici les étapes, dans l’ordre où nous les traitons avec un client.

1. Le diagnostic fiscal. Montant de l’impôt des quatre à cinq prochaines années, autres réductions en cours, évolution probable des revenus : c’est ce qui fixe le montant de travaux utile et l’échéancier.
2. Le choix de la ville et de l’immeuble. Marché locatif du centre ancien, état du bâti, qualité de l’opérateur et de l’architecte, références sur des chantiers comparables.
3. La vérification juridique. Périmètre du site patrimonial remarquable, document approuvé (PSMV ou PVAP) ou déclaration d’utilité publique, permis de construire ou déclaration préalable, garanties de l’opérateur (garantie financière d’achèvement, assurance dommages-ouvrage).
4. Le financement. Apport, crédit sur le foncier et les travaux, assurance emprunteur, et trésorerie pendant la période de travaux où le bien ne rapporte aucun loyer.
5. La signature et les appels de fonds. Le foncier à l’acte, les travaux selon l’échéancier : chaque paiement de l’année ouvre droit à la réduction de l’année, déclarée avec vos revenus.
6. L’achèvement et la mise en location dans les douze mois, bail nu de résidence principale, gestion locative.
7. Les neuf ans de location, avec des loyers imposés dans les revenus fonciers.
8. La sortie : conservation, transmission ou revente, avec la fiscalité des plus-values immobilières.

Quelle fiscalité pendant et après ?

• Les loyers sont des revenus fonciers. Les charges courantes et les intérêts d’emprunt se déduisent selon les règles habituelles ; les travaux qui ont ouvert droit à la réduction, eux, ne se déduisent pas une seconde fois.
• Les prélèvements sociaux s’appliquent aux revenus fonciers nets, comme pour toute location nue.
• La revente relève des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux sur la plus-value après abattements pour durée de détention, exonération d’impôt sur le revenu après plus de 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après plus de 30 ans, plus une taxe de 2 % à 6 % lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 € (service-public.gouv.fr). Notre simulateur de plus-value immobilière fait le calcul.
• L’impôt sur la fortune immobilière : le bien entre dans le patrimoine taxable pour sa valeur vénale, sous déduction des dettes admises ; voir le simulateur IFI.

Malraux ou déficit foncier ?

Le déficit foncier de droit commun permet d’imputer sur le revenu global un déficit né de travaux dans la limite de 10 700 € par an (21 400 € sous conditions pour des travaux de rénovation énergétique), l’excédent s’imputant sur les revenus fonciers des dix années suivantes. C’est une déduction, qui vaut votre tranche marginale ; le Malraux est une réduction, qui vaut 30 % ou 22 % quelle que soit votre tranche. Dans la tranche à 30 %, un Malraux en PSMV et une déduction rapportent autant d’impôt sur le revenu par euro de travaux, mais le Malraux n’a pas la limite annuelle de 10 700 € ; dans les tranches à 41 % et 45 %, la déduction vaut plus par euro, dans sa limite. Voir déficit foncier.

Malraux ou monuments historiques ?

Les deux dispositifs se ressemblent par l’objet (le patrimoine ancien) et diffèrent par la mécanique : réduction d’impôt plafonnée d’un côté, déduction illimitée du revenu de l’autre. Voir notre page monuments historiques.

Quels sont les risques et les pièges ?

Un Malraux reste un investissement immobilier : sa valeur, ses loyers et sa revente ne sont pas garantis, et l’avantage fiscal ne compense pas une mauvaise opération.

Les travaux

• Un immeuble ancien réserve des surprises (structure, planchers, réseaux) : dépassements de budget et avenants sont fréquents.
• Les travaux sont soumis à autorisation préalable (Code du patrimoine, article L. 632-1) et se font sous le contrôle de l’administration chargée du patrimoine (architecte des bâtiments de France) : prescriptions, matériaux imposés, coûts plus élevés qu’une rénovation ordinaire.
• Un opérateur sans solidité financière ou sans références expose à l’arrêt du chantier : garantie d’achèvement et assurance dommages-ouvrage sont à exiger.

Les délais

• Un chantier qui glisse décale les loyers et peut décaler les paiements, donc la réduction, sur des années où votre impôt sera différent.
• La fenêtre de dépenses (jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant le permis) et le report de trois ans encadrent le calendrier : une réduction non imputée à temps est perdue.
• Pendant les travaux, le bien ne rapporte rien alors que le crédit court.

La location et la revente

• Une ville sans marché locatif solide rend les loyers libres théoriques, et un logement qu’on ne loue pas met en risque l’engagement de location.
• Un prix de revient (foncier plus travaux) très supérieur à la valeur du bien restauré se traduit par une moins-value à la revente, que la réduction ne rattrape pas toujours.
• Le marché des appartements restaurés de centre historique est étroit : la revente peut prendre du temps et se négocier.
• Vendre avant la fin des neuf ans fait reprendre la réduction, hors invalidité, licenciement ou décès.

Les vérifications juridiques

• Confondre plan en cours et plan approuvé, ou se fier à un taux affiché : le taux se vérifie sur le document d’urbanisme.
• Investir aujourd’hui sur la promesse d’un taux de 30 % dans un quartier ancien dégradé : ces quartiers ne sont plus visés que jusqu’au 31 décembre 2024.
• Acheter en démembrement (nue-propriété ou usufruit) : exclu du dispositif.

Sources et textes de référence

Règles lues le 24 octobre 2026 sur Légifrance, versions en vigueur : article 199 tervicies du Code général des impôts (en vigueur depuis le 1er janvier 2024) ; article 200-0 A (plafonnement global, en vigueur depuis le 21 février 2026) ; article 156 (déficit foncier, en vigueur depuis le 1er juillet 2026). Code du patrimoine, article L. 632-1 (autorisation préalable des travaux en site patrimonial remarquable, en vigueur depuis le 9 juillet 2016). Plus-values immobilières : fiche F10864 (service-public.gouv.fr, vérifiée le 15 avril 2026). Exemples calculés au barème appliqué aux revenus de 2025 (article 197 du Code général des impôts). Ces règles évoluent : elles sont vérifiées avant chaque opération.