Loi Malraux : restaurer le patrimoine ancien et réduire son impôt

Le Malraux est le dispositif de défiscalisation immobilière le plus puissant pour les gros contribuables, et l’un des plus exigeants : travaux lourds, contrôle architectural, prix de revient élevé, revente sur un marché particulier. Ce guide en donne les règles et les points de vigilance.

1. L’acquisition d’un logement (ou d’un immeuble entier) ancien dans une zone éligible, en général auprès d’un opérateur qui a monté l’opération de restauration de l’immeuble.
2. La restauration complète de l’immeuble, sous le contrôle de l’architecte des bâtiments de France, avec une autorisation spéciale de travaux ou un permis de construire ; les travaux portent sur l’ensemble de l’immeuble, pas seulement sur le lot.
3. La réduction d’impôt, calculée sur les dépenses de travaux payées chaque année (TVA comprise, nettes de subventions), imputée sur l’impôt de l’année.
4. La location nue du logement, à usage de résidence principale du locataire, dans les douze mois de l’achèvement des travaux et pour neuf ans au moins, à une personne autre qu’un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant.

Les opérations se font le plus souvent par une vente d’immeuble à rénover (VIR) : le vendeur réalise les travaux, l’acquéreur les paie selon l’échéancier du contrat, et la réduction suit ces paiements.

L’immeuble doit être affecté à l’habitation (ou transformé en logement) et faire l’objet d’une restauration complète déclarée d’utilité publique ou autorisée. Les dépenses éligibles sont les travaux de démolition, de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs, de transformation en logement, et les travaux de réparation et d’entretien imposés par l’opération, à l’exclusion des travaux d’agrandissement et de construction.

La base de la réduction est le montant des dépenses de travaux éligibles, retenu dans la limite de 400 000 € sur une période de quatre années consécutives. Au taux de 30 %, la réduction maximale est donc de 120 000 €, au taux de 22 % de 88 000 €.

• La réduction s’impute sur l’impôt de l’année des paiements ; si elle dépasse l’impôt dû, l’excédent est reportable sur les trois années suivantes.
• Elle est exclue du plafonnement global des niches fiscales (10 000 €) : elle se cumule sans limite avec les autres réductions du foyer.
• En indivision, le plafond de 400 000 € s’applique à chaque indivisaire ; en société non soumise à l’impôt sur les sociétés, chaque associé bénéficie de la réduction sur sa quote-part.

• Les loyers sont des revenus fonciers (location nue) : régime réel, intérêts d’emprunt et charges déductibles. Les travaux ayant ouvert droit à la réduction d’impôt ne sont pas déductibles en plus.
• Les loyers sont libres : pas de plafond de loyer ni de ressources du locataire, à la différence des anciens dispositifs de type Pinel.
• La revente relève des plus-values immobilières des particuliers, avec un prix d’acquisition majoré des travaux (sous conditions) et les abattements pour durée de détention (exonération d’impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans). Vendre avant la fin des neuf ans entraîne la reprise de la réduction, sauf décès, invalidité ou licenciement.
• L’IFI : le bien est imposable pour sa valeur vénale, dettes déductibles.

Les deux dispositifs se ressemblent par l’objet (le patrimoine ancien) et diffèrent par la mécanique : réduction d’impôt plafonnée d’un côté, déduction illimitée du revenu de l’autre. Voir notre page monuments historiques.

• Acheter dans une ville sans marché locatif solide : les loyers libres ne se réalisent que si la demande existe.
• Accepter un prix de revient (foncier plus travaux) très supérieur à la valeur du bien restauré.
• Sous-estimer les délais et aléas de travaux sur un immeuble ancien sous contrôle architectural.
• Négliger le calendrier des paiements par rapport à l’impôt de chaque année : la réduction non imputée au-delà de trois ans est perdue.
• Choisir un opérateur sans références ni garanties (garantie de bonne fin, assurance dommages-ouvrage).
• Vendre avant la fin des neuf ans de location.

Règles lues le 15 septembre 2026 : Immeubles spéciaux : dispositifs Malraux et monuments historiques (impots.gouv.fr, mis à jour le 8 avril 2026) ; article 199 tervicies du Code général des impôts ; BOFiP BOI-IR-RICI-200 ; Code du patrimoine, articles L. 631-1 et suivants (sites patrimoniaux remarquables). Ces règles évoluent : elles sont vérifiées avant chaque opération.