Nue-propriété et démembrement : acheter moins cher, transmettre mieux

La nue-propriété, en bref

Le démembrement de propriété est l’un des outils les plus anciens du droit patrimonial français. Il sert autant l’investisseur qui prépare un patrimoine futur que la famille qui organise sa transmission. Ce guide en explique la mécanique, la fiscalité à chaque étape, deux calculs complets et les précautions.

Usufruit, nue-propriété, pleine propriété : quelles différences ?

Le Code civil décompose la propriété en trois attributs : l’usus (utiliser le bien), le fructus (en percevoir les fruits, c’est-à-dire les loyers) et l’abusus (en disposer : le vendre, le donner, le transformer). L’usufruitier réunit les deux premiers, le nu-propriétaire garde le troisième.

L’usufruit peut être viager : il dure jusqu’au décès de l’usufruitier (donation avec réserve d’usufruit, usufruit du conjoint survivant). Il peut être temporaire : sa durée est fixée à l’avance (investissement en nue-propriété, donation temporaire d’usufruit). Les parties peuvent répartir les charges autrement que la loi : c’est ce que font les conventions des programmes d’investissement, qui mettent en général l’essentiel des dépenses à la charge de l’usufruitier.

Le barème fiscal de l’usufruit et de la nue-propriété (article 669 du CGI)

Pour calculer les droits de donation, de succession ou d’enregistrement, la loi fixe la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété en fraction de la valeur de la propriété entière.

Usufruit viager, selon l’âge de l’usufruitier au jour de la mutation

« Révolus » compte : un donateur de 70 ans et 11 mois est dans la tranche « moins de 71 ans » (usufruit de 40 %) ; le jour de ses 71 ans, il passe à 30 % d’usufruit et la nue-propriété donnée vaut 70 % au lieu de 60 %.

Usufruit à durée fixe

L’usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans, sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier. Chaque période commencée compte donc pour une période entière :

Ce barème est fiscal : il sert au calcul des droits. Le prix qu’un investisseur paie pour une nue-propriété se négocie autrement, à partir des loyers auxquels il renonce, de la durée et de la qualité du bien. Les deux valeurs ne coïncident pas, et c’est ce qui rend certains montages intéressants ou, au contraire, trop chers. Le service public met en ligne un simulateur officiel du barème.

Investir en nue-propriété : comment ça marche ?

Le schéma le plus courant repose sur l’usufruit locatif organisé par les articles L253-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Un promoteur vend un logement en deux parts. L’usufruit, établi par convention au profit d’une personne morale pour une durée d’au moins quinze ans, est acquis par un bailleur (souvent un organisme de logement social ou intermédiaire) qui loue le logement et le gère. La nue-propriété est vendue à un investisseur privé, avec une décote qui reflète la valeur de l’usufruit cédé. Les durées proposées vont en général de quinze à vingt ans.

Pendant la durée du démembrement

• Vous ne percevez aucun loyer et ne payez donc aucun impôt sur le revenu au titre de ce bien.
• Vous ne supportez ni la gestion, ni la vacance, ni la taxe foncière, établie au nom de l’usufruitier. La convention répartit les autres dépenses entre vous et l’usufruitier (article L253-1-1) ; dans une copropriété, l’usufruitier paie seul les provisions qui lui incombent et devient de droit mandataire commun pour les assemblées.
• Le bien n’entre pas dans votre patrimoine taxable à l’IFI : il figure dans celui de l’usufruitier (article 968 du CGI).
• Si vous financez à crédit, les intérêts peuvent être déduits de vos revenus fonciers dans les conditions décrites plus bas.

Au terme : le sort du locataire

Le bail consenti par l’usufruitier prend fin de plein droit, au plus tard à l’extinction de l’usufruit (article L253-4). La loi organise la sortie :

• Un an avant, le bailleur rappelle les règles au nu-propriétaire et au locataire (article L253-6).
• Six mois avant, le nu-propriétaire fait connaître son choix par lettre recommandée : proposer au locataire un nouveau bail, ou lui donner congé pour vendre ou pour occuper le logement (article L253-5).
• Trois mois avant, l’usufruitier propose au locataire qui remplit les conditions de ressources un logement adapté (article L253-6).
• Le locataire qui n’a accepté ni le nouveau bail ni l’offre de relogement est déchu de tout titre d’occupation à l’expiration de l’usufruit (article L253-7).

Vous devenez alors plein propriétaire, sans droits ni impôt (article 1133 du CGI), et pouvez occuper le logement, le louer ou le vendre. L’état dans lequel le bien vous est rendu dépend de la convention : c’est le document à lire avant de signer.

Exemple chiffré : ce que vaut une décote sur quinze ans

Hypothèses : un logement estimé 300 000 € en pleine propriété ; la nue-propriété est achetée 180 000 €, soit 60 % de la valeur, pour un usufruit de quinze ans ; achat comptant ; frais d’acquisition, fiscalité de revente et inflation laissés de côté. Ce sont des hypothèses de calcul, pas les conditions d’un programme existant.

Lecture : à valeur inchangée, passer de 180 000 € à 300 000 € en quinze ans correspond à un taux annuel composé de 3,46 % ((300 000 / 180 000) puissance 1/15, moins 1), sans impôt sur le revenu pendant la durée. Mais rien de ce résultat n’est garanti : la valeur du logement dans quinze ans dépend du marché local et de l’état du bien, un retournement immobilier peut réduire le gain ou entraîner une perte en capital, et le capital reste immobilisé pendant toute la durée. À titre de comparaison fiscale, le barème de l’article 669 évalue la nue-propriété d’un usufruit de quinze ans à 54 % : une décote de 40 % est donc moins forte que la décote fiscale de 46 %, ce qui n’a rien d’anormal, les deux valeurs ne répondant pas à la même logique.

Acheter à crédit : les intérêts d’emprunt du nu-propriétaire

L’article 31 du CGI admet en déduction des revenus fonciers les intérêts des dettes contractées pour l’acquisition des propriétés, « y compris celles dont le contribuable est nu-propriétaire » lorsque l’usufruit appartient :

• à un organisme d’habitations à loyer modéré (article L411-2 du Code de la construction et de l’habitation) ;
• à une société d’économie mixte ;
• ou à un organisme agréé au titre de l’article L365-1 du même code.

Trois conséquences pratiques :

1. Le texte vise ces usufruitiers-là. Si l’usufruit est détenu par un autre bailleur, vérifiez avec la notice du programme et votre conseil que la déduction est bien ouverte.
2. Il faut des revenus fonciers par ailleurs. Le logement démembré n’en produit aucun pour vous : les intérêts créent un déficit foncier.
3. Ce déficit ne s’impute pas sur le revenu global. La part d’un déficit foncier qui provient des intérêts d’emprunt s’impute exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes (article 156, I, 3° du CGI) ; seules les autres charges ouvrent l’imputation sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.

Exemple : un investisseur qui perçoit 12 000 € de loyers d’un autre appartement, loué nu, et paie 5 000 € d’intérêts sur l’emprunt de sa nue-propriété voit ses revenus fonciers nets réduits d’autant (avant ses autres charges), soit 5 000 € de moins imposés au barème et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Sans autres revenus fonciers, les 5 000 € resteraient en report pendant dix ans.

Donner la nue-propriété à ses enfants : la donation avec réserve d’usufruit

C’est l’usage le plus répandu du démembrement. Le parent donne la nue-propriété d’un bien (résidence, logement locatif, parts de société, contrat de capitalisation) et conserve l’usufruit : il continue d’y vivre ou d’en percevoir les revenus.

• Les droits de donation sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété, selon l’âge du donateur au jour de la donation. L’abattement de 100 000 € par parent et par enfant, qui se reconstitue au bout de quinze ans, s’applique sur cette base.
• Au décès du donateur, l’usufruit s’éteint et l’enfant devient plein propriétaire sans droits de succession, quelle que soit la valeur prise par le bien entre-temps.
• Le donateur garde l’usage et les revenus ; il ne peut en revanche plus vendre seul : la vente du bien démembré requiert l’accord des nus-propriétaires.

Exemple chiffré : un bien de 500 000 €, deux enfants

NP : nue-propriété ; PP : pleine propriété. Valeur taxable selon le barème de l’article 669 ; abattement de 100 000 € par enfant.

Un parent veuf de 62 ans donne à ses deux enfants la nue-propriété d’un appartement estimé 500 000 €. Aucune donation dans les quinze dernières années. Barème des droits en ligne directe (service-public.gouv.fr) : 5 % jusqu’à 8 072 €, 10 % jusqu’à 12 109 €, 15 % jusqu’à 15 932 €, 20 % jusqu’à 552 324 €, puis 30 %, 40 % et 45 %.

Détail pour 50 000 € taxables : 5 % × 8 072 = 403,60 € ; 10 % × 4 037 = 403,70 € ; 15 % × 3 823 = 573,45 € ; 20 % × 34 068 = 6 813,60 € ; total 8 194,35 €. Donner la nue-propriété à 62 ans plutôt qu’à 72 ans économise 10 000 € de droits ; et au décès du parent, aucun droit n’est dû sur la réunion de l’usufruit, même si l’appartement vaut alors 600 000 €. Les frais de notaire de l’acte s’ajoutent. Le calcul inverse se fait sur notre simulateur de droits de succession : ce qui n’est pas donné de son vivant se retrouve dans l’actif successoral.

La donation se fait par acte notarié. Elle peut porter sur un usufruit viager ou temporaire, s’accompagner de clauses (réversion d’usufruit au conjoint, interdiction d’aliéner, droit de retour) et s’inscrire dans une donation-partage. Nous la préparons avec vous et votre notaire.

La réunion de l’usufruit et de la nue-propriété : sans droits, mais pas sans conditions

L’article 1133 du CGI pose la règle : la réunion de l’usufruit à la nue-propriété « ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe » lorsqu’elle a lieu par l’expiration du temps fixé pour l’usufruit ou par le décès de l’usufruitier. C’est vrai pour l’investisseur au terme de l’usufruit temporaire comme pour l’enfant au décès du parent donateur.

Deux limites à connaître :

• La présomption de l’article 751. Un bien dont le défunt avait l’usufruit et dont la nue-propriété appartient à un héritier présomptif ou à un descendant est présumé faire partie de la succession, sauf preuve contraire. La preuve contraire est notamment apportée par une donation régulière, ou un démembrement à titre gratuit constaté par acte authentique, faits plus de trois mois avant le décès. Une donation notariée faite à temps échappe donc à la présomption ; un achat démembré entre parent et enfant mal documenté, non.
• Ce que dit le texte, et rien de plus. L’exonération vise la réunion par expiration du terme ou par décès. Une renonciation anticipée à l’usufruit ou sa cession au nu-propriétaire n’est pas visée par l’article 1133 : sa fiscalité s’étudie avant de signer.

Quelle fiscalité à chaque étape du démembrement ?

Les trois exceptions de l’IFI

L’article 968 répartit la valeur entre usufruitier et nu-propriétaire, selon le barème de l’article 669, au lieu de tout imposer à l’usufruitier, lorsque l’usufruit n’a été ni vendu ni donné par son titulaire et qu’il résulte :

1. de l’usufruit légal ou conjugal (articles 757, 767, 1094 et 1098 du Code civil, ce qui exclut l’usufruit de l’article 1094-1) ;
2. de la vente d’un bien dont le vendeur s’est réservé l’usufruit, si l’acquéreur n’est pas un héritier présomptif ou une personne interposée (article 751) ;
3. d’un don ou legs à l’État, à une collectivité, à un établissement public ou à une association reconnue d’utilité publique, avec réserve d’usufruit.

Le parent qui donne la nue-propriété à ses enfants n’entre dans aucune de ces exceptions : il continue de déclarer le bien en pleine propriété. Le calcul se vérifie avec notre simulateur d’IFI.

La donation temporaire d’usufruit, en sens inverse (un parent donne l’usufruit d’un bien pour quelques années à un enfant étudiant, par exemple), transfère les revenus et sort le bien de l’assiette IFI du parent pendant la durée ; l’administration en examine la réalité économique.

Démembrement de parts, de contrats, de clause bénéficiaire

Le démembrement ne concerne pas que l’immobilier détenu en direct.

• Parts de sociétés (SCI, société à l’impôt sur les sociétés) : la donation de la nue-propriété des parts suit la même logique, avec les statuts qui organisent les droits de vote et le sort des distributions.
• Contrat de capitalisation : il peut être donné en nue-propriété, ce que l’assurance vie ne permet pas (voir notre page contrat de capitalisation).
• Clause bénéficiaire démembrée d’une assurance vie : l’usufruit du capital au conjoint, qui en dispose (quasi-usufruit), la nue-propriété aux enfants, qui détiennent une créance de restitution sur la succession du conjoint. Voir notre fiche quasi-usufruit.

Les risques d’un investissement en nue-propriété

• La liquidité. Le capital est immobilisé pendant quinze ans ou plus. Revendre une nue-propriété avant le terme est possible en droit, mais les acheteurs sont rares et le prix se négocie.
• La valeur à terme. Le gain repose entièrement sur la valeur du logement à l’échéance. Une baisse du marché local, une évolution défavorable du quartier ou des normes (performance énergétique, par exemple) réduisent le résultat et peuvent entraîner une perte en capital.
• L’état du bien. Les grosses réparations incombent au nu-propriétaire en l’absence de convention contraire (article 606 du Code civil). Tout dépend de ce que la convention met à la charge de l’usufruitier et de l’état de restitution qu’elle prévoit.
• L’usufruitier. Sa solidité financière conditionne l’entretien et la gestion pendant quinze ans.
• La sortie du locataire. La procédure des articles L253-5 à L253-7 encadre la fin du bail ; un congé mal donné ou un relogement non proposé peut retarder la libération du logement.
• La fiscalité future. Les règles de plus-value, d’IFI ou de déduction des intérêts peuvent changer en quinze ans.

Tableau récapitulatif

Quels sont les pièges à éviter ?

• Acheter une nue-propriété sur la seule décote, sans juger l’emplacement à quinze ans ni la qualité de l’usufruitier.
• Signer sans lire la convention : répartition des travaux, état de restitution du bien, sort des provisions de copropriété.
• Compter sur la déduction des intérêts sans revenus fonciers par ailleurs, ou sans vérifier la qualité de l’usufruitier.
• Donner la nue-propriété trop tard : plus l’usufruitier est âgé, plus la nue-propriété vaut cher et plus les droits sont élevés ; un anniversaire peut coûter dix points.
• Donner sans avoir mesuré la perte de liberté : le bien ne peut plus être vendu sans l’accord des nus-propriétaires.
• Oublier que l’abattement de 100 000 € se reconstitue au bout de quinze ans : le calendrier des donations compte.
• Acheter en démembrement entre parent et enfant sans acte qui prouve l’origine des fonds : la présomption de l’article 751 réintègre le bien dans la succession.
• Monter un démembrement uniquement pour l’IFI, sans réalité économique : l’administration peut le remettre en cause.

Sources et textes de référence

Textes lus le 24 octobre 2026 sur Légifrance, versions en vigueur à cette date : article 669 du CGI (barème de l’usufruit) ; article 1133 (réunion sans impôt) ; article 968 (IFI et usufruit) ; article 31 (intérêts du nu-propriétaire) ; article 156 (déficit foncier) ; article 751 (présomption de propriété) ; article 1400 (taxe foncière) ; article 990 I (assurance vie au décès) ; articles 600 à 616 du Code civil (obligations de l’usufruitier) ; articles L253-1 à L253-8 du Code de la construction et de l’habitation (usufruit locatif). Fiches service-public.gouv.fr lues le même jour : Usufruit, nue-propriété, pleine propriété : quelles différences ? (vérifiée le 24 juin 2026) ; Droits de donation (vérifiée le 13 mai 2026 : abattement, barème) ; Droits de succession (vérifiée le 19 août 2026) ; simulateur du barème fiscal de l’usufruit. Les exemples chiffrés sont nos calculs, à partir des hypothèses indiquées ; ils ne constituent ni une offre ni une promesse de résultat. Ces règles évoluent : elles sont vérifiées avant chaque recommandation, et tout acte de démembrement se rédige avec un notaire.