Nue-propriété et démembrement : acheter moins cher, transmettre mieux

Le démembrement de propriété est l’un des outils les plus anciens et les plus efficaces du droit patrimonial français. Il sert autant l’investisseur qui prépare des revenus futurs que la famille qui organise sa transmission. Ce guide en explique la mécanique, la fiscalité à chaque étape, et les précautions.

Le Code civil décompose la propriété en trois attributs : l’usus (utiliser le bien), le fructus (en percevoir les fruits, c’est-à-dire les loyers) et l’abusus (en disposer, le vendre, le transformer).

L’usufruit peut être viager (il dure jusqu’au décès de l’usufruitier, cas de la donation avec réserve d’usufruit ou de la succession du conjoint) ou temporaire (durée fixée à l’avance, cas de l’investissement en nue-propriété ou d’une donation temporaire d’usufruit). Les deux parties peuvent convenir d’une répartition des charges différente de la loi ; c’est ce que font les conventions de démembrement des programmes d’investissement.

Pour calculer les droits de donation, de succession ou d’enregistrement, la loi fixe la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété en fraction de la pleine propriété.

Usufruit viager, selon l’âge de l’usufruitier

Usufruit temporaire

L’usufruit à durée fixe est évalué à 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction et sans pouvoir dépasser la valeur de l’usufruit viager de l’usufruitier. Un usufruit de quinze ans vaut donc 46 %, la nue-propriété 54 %.

Ce barème est fiscal : il sert au calcul des droits. La valeur économique, celle qu’un investisseur paie pour une nue-propriété, se calcule autrement, à partir des loyers auxquels il renonce et de la durée ; les deux ne coïncident pas, et c’est précisément ce qui rend certains montages intéressants.

Le schéma le plus courant : un promoteur vend un logement neuf en deux parts. L’usufruit temporaire, pour quinze à vingt ans, est acheté par un bailleur institutionnel ou social, qui loue le logement et le gère. La nue-propriété est vendue à un investisseur privé, avec une décote qui reflète la valeur de l’usufruit cédé.

Pendant la durée du démembrement

• Vous ne percevez aucun loyer et ne payez aucun impôt sur le revenu au titre du bien.
• Vous ne supportez ni la gestion, ni la vacance, ni les charges courantes, ni la taxe foncière, qui incombent à l’usufruitier ; la convention de démembrement met en général aussi les grosses réparations à sa charge.
• Le bien n’entre pas dans votre patrimoine imposable à l’IFI.
• Si vous financez à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos autres revenus fonciers, à condition que l’usufruitier soit un bailleur social loueur de logements, et que vous ayez des revenus fonciers par ailleurs.

Au terme

L’usufruit s’éteint et vous devenez plein propriétaire, sans frais ni droits, d’un bien en principe remis en état par l’usufruitier selon la convention. Vous pouvez alors l’occuper, le louer ou le vendre. La plus-value éventuelle à la revente se calcule sur le prix payé pour la nue-propriété, avec les abattements pour durée de détention décomptés depuis l’acquisition de la nue-propriété.

C’est l’usage le plus répandu du démembrement. Le parent donne la nue-propriété d’un bien (résidence, logement locatif, parts de société, portefeuille) et conserve l’usufruit : il continue d’y vivre ou d’en percevoir les revenus.

• Les droits de donation sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété selon le barème : pour un donateur de 65 ans, 60 % de la valeur du bien. L’abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans, s’applique sur cette base.
• Au décès du donateur, l’usufruit s’éteint et l’enfant devient plein propriétaire sans droits de succession ni formalité, quelle que soit la valeur prise par le bien entre-temps.
• Le donateur garde la maîtrise de l’usage et des revenus ; il ne peut en revanche plus vendre seul : la vente du bien démembré requiert l’accord du nu-propriétaire, et le prix se partage ou se remploie.

La donation se fait par acte notarié. Elle peut porter sur un usufruit viager ou temporaire, s’accompagner de clauses (réversion d’usufruit au conjoint, interdiction d’aliéner, droit de retour), et se combiner avec une donation-partage. Nous la préparons avec vous et votre notaire.

La donation temporaire d’usufruit, en sens inverse (un parent donne l’usufruit d’un bien pour quelques années à un enfant étudiant, par exemple), sort le bien de l’IFI du parent et transfère les revenus à l’enfant, moins imposé ; l’administration en vérifie la réalité économique.

Le démembrement ne concerne pas que l’immobilier en direct.

• Parts de sociétés (SCI, société à l’IS) : la donation de la nue-propriété des parts suit la même logique, avec les statuts qui organisent les droits de vote et la distribution.
• Parts de SCPI : les sociétés de gestion proposent des clés de répartition entre usufruit temporaire et nue-propriété ; nous traitons ce sujet sur SCPI Select.
• Contrat de capitalisation : il peut être donné en nue-propriété, ce que l’assurance vie ne permet pas.
• Clause bénéficiaire démembrée d’une assurance vie : l’usufruit du capital au conjoint (quasi-usufruit), la nue-propriété aux enfants, qui détiennent une créance de restitution sur la succession du conjoint.

• Acheter une nue-propriété sur la seule décote, sans juger l’emplacement à quinze ans ni la qualité de l’usufruitier.
• Négliger la convention de démembrement : répartition des travaux, état de restitution du bien, sort des loyers impayés.
• Donner la nue-propriété trop tard : plus l’usufruitier est âgé, plus la nue-propriété vaut cher et plus les droits sont élevés.
• Donner sans avoir mesuré la perte de liberté : le bien ne peut plus être vendu sans l’accord des nus-propriétaires.
• Oublier que l’abattement de 100 000 € se reconstitue tous les quinze ans : le calendrier des donations compte.
• Monter un démembrement uniquement pour l’IFI, sans réalité économique : l’administration peut le remettre en cause.

Règles lues le 15 septembre 2026 : Usufruit, nue-propriété, pleine propriété : quelles différences ? (service-public.gouv.fr) ; Simulateur du barème fiscal de l’usufruit et de la nue-propriété (service-public.gouv.fr, vérifié le 14 octobre 2025) ; articles 578 et 605 à 606 du Code civil ; articles 669, 779, 968 et 1133 du Code général des impôts ; Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (service-public.gouv.fr). Ces règles évoluent : elles sont vérifiées avant chaque recommandation, et tout acte de démembrement se rédige avec un notaire.