Qui est concerné ?
Les foyers dont la valeur nette taxable du patrimoine immobilier non professionnel dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2026 (service-public.gouv.fr). Sont compris les immeubles détenus en direct, les parts de sociétés immobilières (SCI, SCPI, OPCI) pour leur fraction immobilière, et la fraction immobilière des unités de compte d’assurance vie. Les dettes afférentes aux biens (emprunts, travaux) sont déductibles.
Le barème 2026
| Fraction de la valeur nette taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 800 000 € | 0 % |
| De 800 001 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1 % |
| De 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Plus de 10 000 000 € | 1,50 % |
Dès que le seuil de 1 300 000 € est franchi, l’imposition commence à partir de 800 000 €. Une décote s’applique entre 1 300 000 € et 1 400 000 € : 17 500 € − 1,25 % du patrimoine. Exemple officiel : 1 350 000 € de patrimoine, IFI brut 2 850 €, décote 625 €, IFI dû 2 225 €.
Un rendez-vous, une étude écrite, un seul interlocuteur : nous appliquons ces règles à votre cas.
Calculer son IFI 2026, pas à pas
- Additionner la valeur au 1er janvier 2026 de tout l’immobilier du foyer : biens détenus en direct, parts de sociétés immobilières pour leur fraction immobilière, fraction immobilière des unités de compte.
- Appliquer l’abattement de 30 % sur la résidence principale.
- Déduire les dettes liées aux biens taxables (emprunt d’acquisition, travaux, impôts afférents), si vous pouvez les justifier.
- Comparer au seuil : si le patrimoine net taxable dépasse 1 300 000 €, appliquer le barème dès 800 000 €, puis la décote entre 1 300 000 € et 1 400 000 €.
| Exemple (calcul OP-Invests sur le barème officiel) | Montant |
|---|---|
| Résidence principale de 1 000 000 €, après abattement de 30 % | 700 000 € |
| Appartement loué de 900 000 €, moins 200 000 € d’emprunt restant | 700 000 € |
| Patrimoine net taxable | 1 400 000 € |
| 0,50 % de 800 000 € à 1 300 000 € | 2 500 € |
| 0,70 % de 1 300 000 € à 1 400 000 € | 700 € |
| Décote : 17 500 € − 1,25 % × 1 400 000 € | 0 € |
| IFI dû | 3 200 € |
Sans l’abattement sur la résidence principale, le même foyer déclarerait 1 700 000 € et paierait 5 300 € : l’abattement vaut ici 2 100 € par an. Faites le calcul pour votre foyer avec notre simulateur IFI. Autres repères calculés sur le même barème : 2 000 000 € net taxable donnent 7 400 € d’IFI, 3 000 000 € donnent 15 690 €.
Réduire son IFI, légalement
- Les dettes : un emprunt lié à un bien taxable se déduit ; financer un bien par crédit plutôt que comptant réduit l’assiette, dans les limites prévues par la loi.
- Les dons : 75 % du montant donné à certains organismes d’intérêt général s’imputent sur l’IFI, dans la limite de 50 000 € de réduction par an (service-public.gouv.fr).
- Le démembrement : le nu-propriétaire ne déclare pas le bien dans le cas général ; acheter ou transmettre en nue-propriété sort la valeur de son IFI.
- Les biens professionnels : l’immobilier affecté à votre activité professionnelle principale est exonéré, sous conditions.
- Le plafonnement : l’IFI et l’impôt sur le revenu cumulés ne peuvent dépasser 75 % des revenus de l’année précédente ; l’excédent vient en diminution de l’IFI.
- Les placements financiers : actions, fonds en euros, ETF et unités de compte non immobilières n’entrent pas dans l’assiette ; arbitrer une partie de l’immobilier vers le financier change le calcul, à mettre en balance avec le rendement et la fiscalité de la cession.
Chaque levier a ses conditions et ses limites : un bilan patrimonial chiffre ce qu’ils rapportent dans votre cas.
Abattements et exonérations
- Résidence principale : abattement de 30 % sur sa valeur.
- Biens professionnels : immeubles affectés à l’activité professionnelle, sous conditions.
- Bois et forêts, biens ruraux loués à long terme : exonération partielle sous engagement.
- Nue-propriété : le nu-propriétaire ne déclare pas le bien dans le cas général ; l’usufruitier le déclare en pleine propriété (voir nue-propriété).
Sources
IFI : personnes et biens concernés et Calcul de l’IFI (service-public.gouv.fr, vérifiés le 6 mars 2026, relus le 6 octobre 2026 : seuil, barème, décote, dons à 75 % dans la limite de 50 000 €, plafonnement à 75 % des revenus) ; articles 964 et suivants du Code général des impôts. Exemples chiffrés : calculs d’OP-Invests sur ce barème. Lu le 15 septembre 2026.