Usufruit et nue-propriété
L’usufruitier occupe le bien ou en perçoit les loyers et supporte les charges courantes. Le nu-propriétaire n’en a ni l’usage ni les revenus, mais il en deviendra plein propriétaire, sans formalité, quand l’usufruit s’éteindra : au décès de l’usufruitier pour un usufruit viager, au terme fixé pour un usufruit temporaire. Cette réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne lieu à aucun impôt (article 1133 du Code général des impôts).
Combien vaut la nue-propriété ?
| Âge de l’usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
C’est le barème fiscal de l’article 669 du Code général des impôts, utilisé pour les droits de donation et de succession. Un usufruit temporaire vaut 23 % de la pleine propriété par période de dix ans.
Un rendez-vous, une étude écrite, un seul interlocuteur : nous appliquons ces règles à votre cas.
Donner la nue-propriété et garder l’usufruit : un exemple
Un parent de 65 ans donne à ses deux enfants la nue-propriété d’un appartement de 400 000 € et en garde l’usufruit : il continue d’y habiter ou d’en toucher les loyers.
| Donation de la nue-propriété | Donation de la pleine propriété | |
|---|---|---|
| Valeur taxée | 240 000 € (60 %) | 400 000 € |
| Par enfant | 120 000 € | 200 000 € |
| Droits par enfant après l’abattement de 100 000 € | 2 194 € | 18 194 € |
| Droits pour les deux enfants | 4 388 € | 36 388 € |
Au décès du parent, les enfants deviennent pleins propriétaires sans droits supplémentaires, quelle que soit alors la valeur du bien. Calculs d’OP-Invests sur le barème en ligne directe, sans donation antérieure ; plus la donation est faite tôt, plus la nue-propriété est faible et les droits légers. Voir notre simulateur de droits de succession.
Les autres usages du démembrement
- Acheter la nue-propriété d’un logement dont l’usufruit est détenu pour une durée fixée par un bailleur : prix d’achat réduit, pas de loyers ni de gestion, pleine propriété au terme. Voir nue-propriété.
- Démembrer la clause bénéficiaire d’une assurance vie : le conjoint reçoit l’usufruit des capitaux, les enfants la nue-propriété. Voir clause bénéficiaire.
- Démembrer des parts de société, par exemple d’une SCI familiale.
- Protéger le conjoint par l’usufruit de la succession, avec une donation au dernier vivant.
À l’IFI, c’est en principe l’usufruitier qui déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété (article 968 du Code général des impôts).
Les pièges à connaître
- Le délai de trois mois : un bien dont le défunt avait l’usufruit et un héritier la nue-propriété est présumé faire partie de la succession, sauf si le démembrement résulte d’une donation régulière faite plus de trois mois avant le décès (article 751 du Code général des impôts). Une donation faite in extremis ne protège pas.
- Renoncer à l’usufruit avant son terme n’est pas neutre : c’est une nouvelle libéralité au profit du nu-propriétaire, qui peut être taxée.
- Les charges : les gros travaux reviennent en principe au nu-propriétaire, l’entretien et les charges annuelles à l’usufruitier ; mieux vaut l’organiser par écrit.
- Vendre le bien entier suppose l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire, et la répartition du prix.
Sources
Code général des impôts, sur legifrance.gouv.fr : article 669 (valeur de l’usufruit), article 1133 (réunion sans impôt), article 751 (présomption de propriété), article 968 (IFI) ; abattements : service-public.gouv.fr (vérifiée le 13 mai 2026). Lu le 23 octobre 2026. Exemple chiffré : calculs d’OP-Invests.