Le principe
Un bien loué nu au régime réel produit un résultat foncier : loyers moins charges déductibles (travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion). Quand les charges dépassent les loyers, le résultat est un déficit foncier.
L’imputation
- La part du déficit provenant des charges autres que les intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an ; le surplus et la part liée aux intérêts s’imputent sur les revenus fonciers des dix années suivantes (article 156, I, 3° du Code général des impôts).
- La limite est portée à 21 400 €, à concurrence des dépenses de travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement d’une classe E, F ou G à une classe A à D ; la loi de finances pour 2026 (article 47) l’applique aux dépenses payées du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2027, le nouveau classement devant être justifié au plus tard le 31 décembre 2027.
- Si le revenu global est insuffisant, le déficit global se reporte sur les six années suivantes.
- Condition : si le propriétaire cesse de louer, le revenu foncier et le revenu global des trois années précédentes sont reconstitués, sauf invalidité, licenciement ou décès ; le bien doit donc rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation.
Un rendez-vous, une étude écrite, un seul interlocuteur : nous appliquons ces règles à votre cas.
Un exemple chiffré, et pourquoi le 31 décembre compte
Les travaux se déduisent l’année où ils sont payés : une facture réglée le 31 décembre 2026 compte pour les revenus de 2026, une facture réglée en janvier pour 2027. Exemple : un appartement loué nu rapporte 8 000 € de loyers en 2026 ; le propriétaire, dans la tranche à 30 %, paie 20 000 € de travaux d’entretien et de rénovation avant la fin de l’année, sans emprunt.
| Étape | Montant |
|---|---|
| Loyers de 2026 | 8 000 € |
| Travaux payés en 2026 | − 20 000 € |
| Déficit foncier | 12 000 € |
| Imputé sur le revenu global (plafond) | 10 700 €, soit 3 210 € d’impôt en moins à 30 % |
| Reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes | 1 300 € |
S’y ajoute l’économie sur les 8 000 € de loyers de l’année, qui ne sont plus imposés. En contrepartie, le logement doit rester loué : si la location cesse avant le 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation, l’avantage est repris, sauf invalidité, licenciement ou décès. Calculs d’OP-Invests ; ils supposent des travaux déductibles (pas de construction ni d’agrandissement) et un impôt suffisant.
Dans une stratégie
Le déficit foncier convient à un propriétaire déjà imposé sur des revenus fonciers et à un contribuable dans une tranche élevée qui achète de l’ancien avec travaux. Il se compare au LMNP (location meublée, amortissement), à la loi Malraux et aux monuments historiques (déduction sans plafond).
Sources
Code général des impôts, article 156, I, 3° (version en vigueur depuis le 1er juillet 2026) ; loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47 (I, 4° et II : dépenses de rénovation énergétique payées du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2027) ; legifrance.gouv.fr. Lu le 24 octobre 2026. Exemple : calculs d’OP-Invests.