Comment fonctionne une vente en viager ?
Le vendeur, appelé crédirentier, vend son bien à un acheteur, le débirentier, en échange :
- d’un bouquet éventuel : une somme payée comptant le jour de l’acte, dont le montant se négocie librement ;
- d’une rente viagère : une somme versée chaque mois, trimestre ou année, jusqu’au décès du vendeur. Les parties fixent librement son montant (article 1976 du Code civil).
L’acte est signé chez le notaire. Le montant de la rente tient compte de la valeur du bien, de l’âge et de l’espérance de vie du vendeur, du bouquet versé et du caractère libre ou occupé du logement.
Le viager repose sur l’aléa : personne ne sait, à la signature, combien l’acheteur aura payé au total. Sans aléa, la vente peut être annulée. Le Code civil prive d’effet la rente constituée sur la tête d’une personne déjà décédée (article 1974), et il en va de même lorsque la personne, atteinte de la maladie dont elle meurt, décède dans les vingt jours de l’acte (article 1975).
Viager occupé ou viager libre
| Viager occupé | Viager libre | |
|---|---|---|
| Qui habite le logement | Le vendeur, jusqu’à son décès, grâce à un droit d’usage et d’habitation ou à un usufruit qu’il se réserve | L’acheteur, qui peut l’occuper ou le louer dès la signature |
| Prix retenu | Valeur du bien diminuée d’une décote, qui compense la privation de jouissance de l’acheteur | Valeur du bien libre |
| Entretien courant, énergie | Le vendeur | L’acheteur |
| Grosses réparations | L’acheteur | L’acheteur |
La répartition des charges se fixe dans l’acte de vente ; le tableau donne la règle qui s’applique à défaut de précision lorsque le vendeur conserve l’usufruit. Pour la taxe foncière, tout dépend du droit que garde le vendeur : s’il conserve seulement l’usage du logement, c’est l’acheteur qui la paie ; s’il s’est réservé l’usufruit, elle est établie à son nom, comme pour tout usufruitier (article 1400 du Code général des impôts). Voir notre fiche taxe foncière et notre fiche usufruit.
Un rendez-vous, une étude écrite, un seul interlocuteur : nous appliquons ces règles à votre cas.
La fiscalité de la rente pour le vendeur
Une rente viagère reçue en contrepartie de la vente d’un bien est une rente à titre onéreux. Elle n’est soumise à l’impôt sur le revenu que pour une fraction de son montant, fixée une fois pour toutes selon l’âge du vendeur à l’entrée en jouissance de la rente (article 158, 6 du Code général des impôts) :
| Âge du crédirentier au premier versement | Fraction imposable |
|---|---|
| Moins de 50 ans | 70 % |
| De 50 à 59 ans | 50 % |
| De 60 à 69 ans | 40 % |
| 70 ans et plus | 30 % |
Le bouquet, lui, n’est pas imposé comme un revenu. La vente reste en revanche une cession immobilière : si le bien n’est pas la résidence principale du vendeur, une plus-value peut être imposable selon les règles habituelles (voir notre simulateur de plus-value immobilière).
Exemple : une rente de 12 000 € par an
| Vendeur | Fraction imposable | Montant à déclarer chaque année |
|---|---|---|
| 72 ans au premier versement | 30 % | 3 600 € |
| 65 ans au premier versement | 40 % | 4 800 € |
La fraction reste la même toute la vie de la rente : un vendeur qui commence à 65 ans continue de déclarer 40 % à 80 ans. Le montant déclaré s’ajoute aux autres revenus et supporte le barème progressif, ainsi que les prélèvements sociaux au taux de 18,6 % (rente viagère constituée à titre onéreux, articles L. 136-6, I, b et L. 136-8 du Code de la sécurité sociale : CSG de 10,6 %, ces rentes ne figurant pas parmi les revenus maintenus à 9,2 %) ; testez l’effet avec notre simulateur d’impôt sur le revenu. Calculs d’OP-Invests.
L’indexation de la rente
Une rente fixe perd de son pouvoir d’achat avec l’inflation, et le viager peut durer longtemps. L’acte de vente prévoit donc en général une clause d’indexation qui fait évoluer la rente selon un indice choisi par les parties, à une date et selon une périodicité définies. C’est un point de négociation aussi important que le montant de départ : il se rédige avec le notaire.
Les risques, des deux côtés
Pour le vendeur :
- L’acheteur qui cesse de payer. Le seul défaut de paiement des arrérages n’autorise pas le crédirentier à réclamer le capital ni à reprendre le bien : il peut seulement faire saisir et vendre les biens du débiteur (article 1978 du Code civil). D’où l’importance des garanties prévues dans l’acte. Si l’acheteur ne fournit pas les sûretés promises, le vendeur peut demander la résiliation du contrat (article 1977).
- Un patrimoine qui sort de la succession : le logement vendu ne sera plus transmis aux héritiers ; seuls le bouquet et ce qui reste des rentes le seront.
- Une rente fixée trop bas : faute d’expertise sérieuse de la valeur du bien et de la décote d’occupation.
Pour l’acheteur :
- L’aléa : le prix final peut être inférieur à la valeur du bien comme le dépasser largement si le vendeur vit longtemps. Aucun résultat ne peut être promis.
- La durée : il faut pouvoir payer la rente sans limite de temps, et supporter les grosses réparations d’un logement qu’on n’occupe pas.
- La liquidité : un bien occupé se revend difficilement avant le décès du vendeur.
Les droits du crédirentier en résumé
- Percevoir la rente aux échéances prévues, au montant fixé librement dans l’acte et revalorisé selon la clause d’indexation.
- Occuper le logement jusqu’à son décès en viager occupé, selon le droit réservé (usage et habitation, ou usufruit).
- Exiger les garanties promises dans l’acte, et demander la résiliation si elles ne sont pas fournies.
- En cas d’impayés, poursuivre le débiteur et faire saisir ses biens pour assurer le service de la rente.
Le viager est une décision patrimoniale lourde : il se compare à d’autres solutions pour compléter ses revenus en gardant son logement, comme la vente de la nue-propriété, ou à une épargne retraite. C’est l’objet d’un bilan avec un conseiller indépendant, aux côtés du notaire.
Sources
economie.gouv.fr, Le viager : comment ça marche ? ; Légifrance, versions en vigueur au 24 octobre 2026 : Code de la sécurité sociale, article L. 136-6 et article L. 136-8 ; Code général des impôts, article 158 (6) et article 1400 ; Code civil, articles 1974, 1975, 1976, 1977 et 1978 ; service-public.gouv.fr, taxe foncière sur les propriétés bâties (vérifiée le 25 septembre 2026). Lu le 24 octobre 2026. Exemple : calculs d’OP-Invests.