Le crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier, ou financement participatif immobilier, connaît un record de collecte en 2022 (plus de 2 milliards d’euros collectés).
Mais en quoi consiste cet investissement qui permet d’aider au financement de projets immobiliers sans s’impliquer ?
Principe, fiscalité, avantages et inconvénients : voici ce qu’il faut savoir sur le crowdfunding immobilier.
Le crowdfunding, en bref
- Investir dans le crowdfunding immobilier consiste à prêter de l’argent à des promoteurs ou marchands de biens pour la réalisation d’un projet ;
- Chaque projet a une durée d’environ 18 à 24 mois pour un ticket d’entrée à partir de 1000 à 2000 € ;
- Le crowdfunding immobilier rapporte environ 10 % par an ;
- Les plateformes de crowdfunding immobilier ainsi que les garanties réclamées permettent de limiter le risque pris par les investisseurs ;
- Les fonds investis sont bloqués pendant la durée du projet.
Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?
Le crowdfunding immobilier repose sur le principe du financement participatif. Autrement dit, vous prêtez votre argent à des promoteurs immobiliers ou marchands de biens via une plateforme spécialisée qui sécurise l’opération.
En échange, vous recevez une rémunération selon le mode de financement (prêt ou actions, obligations).
Une fois l’opération finalisée, vous récupérez votre argent ainsi que les intérêts définis au départ. Selon les projets, vous pouvez investir sur des plateformes de crowdfunding à partir de 1000 ou 2000 € pour une durée d’environ 18 à 24 mois.
Avantages et inconvénients du crowdfunding immobilier
Avantages
- Rentabilité : 10 % par an en moyenne ;
- Défiscalisation : réduction d’impôt possible pour un investissement dans une entreprise de moins de 5 ans ;
- Peu contraignant : à la différence d’un investissement immobilier classique ;
- Accessible : un ticket d’entrée de 1000 à 2000 €.
Inconvénients
- Risque : exposition à un risque de perte en capital en cas de faillite du promoteur (risque encadré par des garanties et une sélection des plateformes) ;
- Blocage des fonds : capital non disponible pendant la durée du projet.
Le crowdfunding immobilier est-il un placement risqué ?
Lorsque vous investissez dans un projet de crowdfunding immobilier, vous vous exposez à un risque de perte en capital.
Mais ce risque reste maîtrisé grâce à la modération des plateformes spécialisées (qui sélectionnent les projets les plus fiables selon des critères stricts).
Comme tout placement, plus vous prenez de risque, plus le potentiel de rendement est élevé. Les projets les plus “à risque” sont donc plus rentables.
Pour rassurer les investisseurs, des garanties permettent de solidifier certains projets (cautionnement solidaire, hypothèque de premier rang, etc.)
En cas de retard sur certains projets, les intérêts courent jusqu’au remboursement total.
Pourquoi investir dans le crowdfunding immobilier ?
Plusieurs raisons peuvent vous pousser à investir dans des projets de crowdfunding :
Simplicité
les démarches d’investissement sont simples et moins contraignantes qu’un achat immobilier traditionnel ;
Accessibilité
vous pouvez investir dans le crowdfunding immobilier à partir de 1000 ou 2000 € selon les projets ;
Rentabilité
le crowdfunding est en moyenne bien plus rentable qu’un placement traditionnel (environ 10 % par an) ;
Transparence
les projets sont décrits en toute transparence. Vous savez exactement où votre argent est investi ;
Diversification
vous pouvez investir dans plusieurs projets à la fois pour limiter le risque et optimiser le rendement de vos investissements.
La fiscalité du crowdfunding immobilier
D’un point de vue fiscal, les gains issus du crowdfunding immobilier sont soumis à la flat tax de 30 % (Prélèvement Forfaitaire Unique).
Vous pouvez aussi choisir une intégration à l’impôt sur le revenu si l’option est plus avantageuse pour vous.
Exemple :
Vous avez investi 5 000 € dans un projet de crowdfunding au rendement de 8 %.
5 000 x 8 % = 400 € de rendement brut
Fiscalité :
400 x 30 % = 120 €
Rendement net = 280 €
Enfin, si vous investissez en direct dans une société de moins de 5 ans, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de 18 % (à condition de conserver les titres au moins 5 ans). En revanche, l’avantage fiscal ne fonctionne pas si vous investissez via une plateforme spécialisée.
Bon à savoir :
Bien qu’il s’agisse de projets immobiliers, vos investissements en crowdfunding immobilier ne sont pas soumis à l’IFI.
SCPI
principe, avantages et risques
Ces 7 dernières années, la collecte de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) a plus que doublé selon l’ASPIM.
Et pour cause, celles qu’on appelle aussi « pierre-papier » ont plus d’un atout pour plaire. Elles vous offrent des revenus locatifs attrayants, sans passer par un achat immobilier classique.
Mais quels sont les risques à investir dans des SCPI ? Cet investissement est-il fait pour vous ?
Revenons sur le fonctionnement, les atouts, et les inconvénients des SCPI.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier vous permet d’investir indirectement dans l’immobilier.
Pour faire simple, la SCPI est une société de gestion à qui vous confiez votre épargne pour investir dans des biens immobiliers et les louer, avec d’autres investisseurs.
De cette manière, vous détenez une partie de la société (un parc immobilier) qui vous procure des revenus passifs.
Les différents types de SCPI
Les SCPI de rendement
La SCPI de rendement est la forme la plus courante. Elle répond à un objectif de rentabilité en vous versant des revenus réguliers (souvent trimestriels, parfois annuels).
En moyenne, la rentabilité d’une SCPI de rendement varie entre 4 et 5 % par an.
On distingue plusieurs formes de SCPI de rendement :
- Les SCPI spécialisées, axées sur des secteurs d’investissement précis (hôtels, cliniques, etc.) ;
- Les SCPI de bureaux, constituées en majorité de bureaux souvent localisés dans les quartiers d’affaires ;
- Les SCPI de commerces, pour investir dans des locaux commerciaux ou des boutiques ;
- Les SCPI régionales ou internationales pour viser un secteur géographique précis ;
- Les SCPI diversifiées qui investissent dans plusieurs types d’actifs immobiliers.
Les SCPI fiscales
Souvent moins rentables (2 à 3% par an), les SCPI fiscales ouvrent droit à une réduction d’impôt. Elles s’appuient sur les dispositifs de défiscalisation des investissements locatifs tels que la loi Pinel ou Malraux par exemple. Les SCPI fiscales sont idéales si vous payez beaucoup d’impôt et que vous visez un placement à long terme (12-15 ans en moyenne).
Les SCPI de plus-value (ou SCPI de capitalisation)
L’intérêt majeur d’investir dans une SCPI de plus-value n’est pas de percevoir des revenus réguliers, mais de viser une prise de valeur.
Autrement dit, on s’intéresse ici au gain généré au moment de la revente des parts (grâce aux travaux ou un investissement dans un quartier dynamique à fort potentiel par exemple).
Comment investir dans des SCPI ?
On distingue plusieurs manières d’investir dans des SCPI :
- L’investissement traditionnel ou au comptant : en investissant votre épargne auprès d’un gestionnaire (banquier, CGP, société de gestion) ;
- L’investissement à crédit : en ayant recours à un prêt immobilier qui vous permet de profiter d’un effet de levier et de déduire les intérêts de vos impôts ;
- L’investissement dans une assurance vie : de nombreuses assurances vie vous permettent d’investir dans des fonds immobiliers tels que les SCPI et de profiter des avantages de cette enveloppe fiscale ;
- L’investissement en démembrement : vous achetez des parts de SCPI en nue-propriété avec une décote, en attendant la fin du démembrement pour en récupérer la pleine propriété, et les loyers.
Combien ça coûte d’investir dans des SCPI ?
Investir dans des parts de SCPI n’est pas gratuit.
Au cours de votre investissement, vous serez soumis à plusieurs types de frais :
| Type de frais | Montant | Fréquence |
| Frais d’entrée | Environ 5 à 12 % du montant investi | A la souscription |
| Frais de gestion | Environ 10 à 15 % des revenus de la SCPI | Annuels ou trimestriels |
| Frais de cession (frais d’enregistrement) | Environ 5 % de la cession | A la vente |
Ces frais varient en fonction des sociétés de gestion. Le choix de la SCPI est donc essentiel : moins vous paierez de frais, plus votre investissement sera rentable.
La fiscalité des SCPI
La fiscalité des revenus fonciers
Les loyers des SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
Pour déclarer vos revenus, vous devrez opter pour l’un des deux régimes suivants :
- Le régime réel : si vous optez pour le régime réel, vous pourrez déduire les intérêts d’emprunt (mais pas les frais des SCPI comme les droits d’entrée) ;
- Le régime micro-foncier : si vous percevez moins de 15 000 € de loyer (tout investissement immobilier confondu) vous pouvez opter pour le régime du micro foncier et profiter d’un abattement de 30 % sur vos revenus. Ainsi, vous ne paierez des impôts que sur 70 % des loyers issus de vos parts de SCPI.
Bon à savoir :
Les SCPI fiscales qui reposent sur certains dispositifs de défiscalisation ne vous permettent pas d’opter pour le régime du micro-foncier.
La fiscalité des revenus financiers
En règle générale, la plupart de vos revenus de SCPI sont des loyers fiscalisés dans la catégorie des revenus fonciers.
Mais lorsque la société place un excédent de trésorerie, vous pouvez aussi percevoir des intérêts issus de placements.
Ces intérêts sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU ou Flat Tax) au taux de 30 % soit 12,8 % d’impôts et 17,2 % de prélèvements sociaux. Vous pouvez aussi opter pour l’impôt progressif.
La fiscalité des plus-values
La fiscalité des plus-values s’applique au moment de la revente des parts de SCPI. Comme pour la vente d’un bien immobilier, vous devrez payer des impôts en cas de plus-value (si vous les revendez plus cher que leur prix d’achat).
La fiscalité des SCPI en cas de plus-value est la suivante :
- 19 % de la plus-value pour l’impôt ;
- 17,2 % de la plus-value pour les prélèvements sociaux.
Si vous conservez vos parts de SCPI au moins 6 ans, vous profitez d’un abattement pour durée de détention et payez donc moins d’impôt.
Bon à savoir :
Les SCPI souscrites au sein d’une assurance vie profitent des avantages fiscaux de ce placement. Autrement dit, une fiscalité plus douce si votre contrat a plus de 8 ans.
Pourquoi investir dans des SCPI ? Avantages et inconvénients
Investir dans des SCPI est fait pour vous si vous recherchez des revenus locatifs, mais que le parcours d’achat immobilier traditionnel vous semble contraignant. Ainsi, vous pourrez lier tous les avantages d’un achat immobilier, sans avoir à supporter la gestion du bien. Les SCPI vous permettent aussi d’investir à crédit, ou de défiscaliser. Mais les SCPI n’offrent pas que des avantages. Voici un tableau récapitulatif pour visualiser en un coup d’œil les avantages et les inconvénients des SCPI :
| Avantages | Inconvénients |
| Pas de gestion des biens immobiliers ; Revenus passifs réguliers ; Placement rentable et souvent stable (entre 4 et 6 % en moyenne) ; Pas de recherche de bien, ni de négociation ou de passage chez le notaire) ; Moins risqué qu’un investissement en bourse ; Possibilité d’investir dans des biens difficilement accessibles (bureaux, entrepôts, cliniques, etc.). | La tarification ; L’horizon de placement long terme ; La fluctuation du marché immobilier ; La fiscalité (à optimiser). |
Recap’ : investir dans des SCPI est-il fait pour moi ?
- Investir dans des parts de SCPI vous permet d’accéder indirectement aux avantages d’un achat immobilier, sans en subir les contraintes (gestion, administratif, négociation, etc.) ;
- Cette forme d’investissement offre un potentiel de rentabilité d’environ 4 à 6 % par an versé sous forme de loyers ;
- Vous pouvez profiter de l’effet de levier du crédit pour financer vos parts de SCPI et déduire les intérêts d’emprunt de vos impôts ;
- Si vous êtes titulaire d’une assurance vie, vous pouvez optimiser votre fiscalité en souscrivant des SCPI au sein de votre contrat.
Foire aux questions
Quel est le montant minimum pour investir dans des SCPI ?
Le montant minimum pour investir varie selon les SCPI. Certaines sont accessibles à partir de quelques centaines d’euros, bien qu’il soit recommandé d’investir au moins 5000 € pour commencer.
Comment déclarer ses parts de SCPI ?
La déclaration de vos revenus issus des parts de SCPI a lieu au moment de la déclaration d’impôt annuelle (formulaire 2044). S’il s’agit de loyers, vous serez fiscalisés dans la catégorie des revenus fonciers.
Peut-on revendre des parts de SCPI à tout moment ?
Si la SCPI n’impose pas de durée de détention (comme les SCPI fiscales par exemple), vous pouvez revendre vos parts à tout moment.
Investir en LMNP : tout savoir
Grâce au statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), vous pouvez réduire, voire annuler la fiscalité de vos loyers issus de la location meublée.
Pour cela, vous devez respecter certaines conditions.
Revenons sur le principe, les avantages et les risques d’un investissement en LMNP.
L’investissement en LMNP, en bref
Le LMNP désigne un statut fiscal avantageux qui repose sur un investissement locatif meublé ;
Investir en LMNP offre une fiscalité souvent plus avantageuse qu’en location nue grâce à un abattement plus élevé au micro-bic et à la déduction des amortissements au régime réel ;
Si vous dépassez les seuils règlementaires, vous relevez du statut de LMP ;
Il existe différentes manières d’investir en LMNP : résidences de service, résidence de tourisme, location traditionnelle, etc.
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Avant d’être une forme d’investissement, le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un statut fiscal. Il consiste à investir dans un bien immobilier loué meublé pour profiter d’avantages fiscaux.
Ainsi, en déduisant certaines charges de vos revenus locatifs, vous pouvez réduire,voire annuler l’impôt à payer.
LMNP : avantages et inconvénients
| Avantages | Inconvénients |
Rentabilité souvent supérieure à un investissement en location nue ; Risque d’impayé faible ; Fiscalité avantageuse notamment grâce à la déduction des amortissements ; Récupération de TVA possible, sous conditions. | Rentabilité axée sur les revenus et moins sur la plus-value à la revente ; Placement à long terme ; Besoin de faire appel à un comptable si LMNP au réel. |
Qui peut bénéficier du statut de LMNP ?
Vous pouvez bénéficier du statut de LMNP dès lors que les loyers perçus dans l’année issus de location meublée sont inférieurs à :
23 000 € ;
50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.
Si vous dépassez ces montants, vous relevez du statut de loueur meublé professionnel.
Pourquoi investir en LMNP ?
Le statut de LMNP est adapté aux investisseurs immobiliers qui souhaitent louer leur bien meublé afin de profiter de conditions fiscales avantageuses.
Vous pouvez aussi profiter des avantages du statut de LMNP si vous investissez dans une résidence de services telle qu’une résidence étudiante ou pour sénior par exemple.
Les régimes fiscaux du statut de LMNP
D’un point de vue fiscal, louer un bien immobilier meublé s’apparente à une activité commerciale. Les loyers sont donc à déclarer dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Aussi vous aurez le choix entre 2 régimes :
Le micro-bic (régime par défaut, option la plus simple) : vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers déclarés issus de la location meublée (abattement de 71 % pour les meublés classés de tourisme. Autrement dit, vous ne payez des impôts que sur la moitié des loyers (ou sur 29 % s’il s’agit d’un meublé de tourisme classé). Dans ce cas, vous déclarez vos loyers de location meublée charges comprises.Le BIC réel : pour en bénéficier, vous devez faire une demande spécifique. Ce régime vous permet de déduire les charges liées au bien loué, ainsi que les amortissements (environ 3% par an). Il est souvent plus avantageux, mais plus complexe d’un point de vue administratif. Dans ce cas, il est recommandé de faire appel à un comptable.
Bon à savoir :
Pour passer du micro-BIC au réel, vous devez faire la demande avant le 1er février de l’année en cours et rester sur ce régime pendant au moins 4 ans.
La fiscalité du LMNP
Au régime réel, vous pourrez déduire de vos loyers les charges suivantes :
Taxe foncière ;
Travaux ;
Assurances ;
Frais annexes d’acquisition ;
Intérêts d’emprunt ;
Frais de gestion du bien loué ;
Les charges intégrées au loyer ;
Amortissement du bien et du mobilier.
En LMNP, la déduction de l’amortissement vous offre un gain fiscal non négligeable. Il permet de tenir compte de la perte de valeur progressive du bien et du mobilier au sein de votre imposition.
Notez que les biens loués vides ne permettent pas de déduire les amortissements.
La durée des amortissements est fixée par l’administration fiscale. Elle varie selon chaque poste, soit :
Environ 5 à 10 ans pour les meubles, soit 10 à 20 % par an ;
Environ 25 à 40 ans pour l’immobilier et les frais de notaire (soit 2,5 à 4% par an).
Exemple :
Prix d’achat du bien = 200 000 €
Coût d’achat du mobilier = 5 000 €
Travaux = 3000 €
Le bien immobilier est amorti à 90 % de son prix sur 30 ans. Soit 180 000 € (200 000 x 90 %) au total, ou 6000 € par an.
L’amortissement du mobilier représente 500 € sur 10 ans.
L’amortissement des travaux s’élève à 300 € par an sur 10 ans.Dans cet exemple, il est possible de déduire 6 800 € par an (6000 € d’immobilier + 500 € de mobilier + 300 € de travaux) au titre des amortissements pendant 10 ans, puis 6 000 € (immobilier) pendant les 20 années suivantes.
LMP : quelles différences ?
Si vos revenus issus de la location meublée dépassent 23 000 € par an, ou sont supérieurs aux autres revenus de votre foyer, vous relevez du statut LMP (Loueur Meublé Professionnel).
L’avantage majeur du statut de LMP intervient en cas de revente avec plus-value :
Revenus de moins de 90 000 € deux ans avant la vente = exonération partielle
Revenus entre 90 000 € et 126 000 € deux ans avant la vente = exonération totale
Pour profiter des avantages fiscaux en cas de revente, vous devez avoir opté pour le statut de LMP au moins 5 ans avant la vente.
Aussi, en LMP les déficits sont imputables sur tous les revenus du foyer (en LMNP, les déductions s’appliquent uniquement sur les revenus issus de la location meublée).
Les différentes formes d’investissement en LMNP
Si vous optez pour le statut de LMNP, vous pouvez investir dans les biens suivants :
Un bien immobilier traditionnel qui répond aux critères de la location meublée ;
Une résidence sénior ou EHPAD ;
Une résidence étudiante ;
Une résidence d’affaires ;
Une résidence de tourisme.
Le statut de LMNP vous permet aussi d’opter pour les formes de location suivantes :
Location courte durée (week-end ou séjours de moins d’une semaine) ;
Location saisonnière (touristes de moins de 90 jours) ;
Location gérée ou non-gérée (gestion locative déléguée ou non à une agence ou un exploitant) ;
Location de mobil-home (assimilée à une résidence de tourisme).
Bon à savoir :
Pour passer du micro-BIC au réel, vous devez faire la demande avant le 1er février de l’année en cours et rester sur ce régime pendant au moins 4 ans.
Immobilier neuf
Bénéficiez d’un accès exclusif à l’ensemble de l’immobilier neuf en France
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Notre accompagnement ne s’arrête pas à la recherche du bien idéal : nous vous guidons également dans la découverte et l’utilisation des dispositifs fiscaux et aides spécifiques à l’immobilier neuf, afin d’optimiser votre investissement et votre confort de vie.
Faites confiance à notre expertise pour trouver le logement neuf qui correspond parfaitement à vos attentes, où que vous soyez en France.
Tout savoir sur le dispositif Pinel
En investissant dans un bien éligible à la loi Pinel avant le 31 décembre 2024, vous pouvez profiter de réductions d’impôt pendant 6, 9, ou 12 ans.
Aussi, la version récente du dispositif, Pinel +, vous permet d’augmenter vos avantages fiscaux.
Comment investir dans un bien neuf en loi Pinel ? Quelles sont les conditions pour prétendre aux avantages du dispositif ? Explications.
Le dispositif Pinel, en bref
Le dispositif Pinel offre des réductions d’impôt pour un investissement immobilier neuf (ou à réhabiliter) ;
Le bien doit être loué sous conditions de ressources du locataire et en respectant un plafond de loyer ;
La durée de l’engagement Pinel est de 6, 9, ou 12 ans ;
Certaines conditions liées au logement offrent de meilleures réductions fiscales (dispositif Pinel +).
Le principe du dispositif de défiscalisation Pinel
La loi Pinel est un dispositif qui permet de payer moins d’impôt en investissant dans un bien immobilier neuf ou en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) sur certains secteurs.
Le dispositif offre une réduction d’impôt si vous louez ce bien selon les conditions fixées par l’administration fiscale (plafonnement des loyers, zones et ressources des locataires).
Pinel : avantages et inconvénients du dispositif
| Avantages | Inconvénients |
| Réduction d’impôt de 10,5 %, 15 %, ou 17,5 % sur le prix du bien ; Achat sans apport possible ; Possibilité de louer à des ascendants ou descendants (hors foyer fiscal). | Plafonds pour les déductions fiscales ; Durée d’engagement de 6, 9, ou 12 ans ; Loyers plafonnés et critères de ressources du locataire. |
Pourquoi investir dans le dispositif Pinel ?
Investir dans un bien immobilier neuf en loi Pinel en 2023 peut vous offrir jusqu’à 52 500 € de réduction d’impôt.
Aussi, en optant pour un bien éligible au dispositif Pinel +, vous pouvez prétendre à 63 000 € d’économie d’impôt.
Investir dans un projet immobilier en loi Pinel est une stratégie patrimoniale gagnante pour réduire vos impôts tout en préparant l’avenir : un complément de revenu pour la retraite ou un logement pour un futur étudiant par exemple.
Pinel + pour une réduction d’impôt plus élevée
Depuis le 1er janvier 2023, les réductions d’impôt du dispositif sont moins élevées qu’avant.
En 2024, les avantages vont encore se réduire : 14 % pour 12 ans de location, 12 % pour 9 ans et 9 % pour 6 ans
Aussi, le dispositif Pinel + permet de profiter des réductions fiscales antérieures plus intéressantes, soit :
- 21 % du prix du bien pour un engagement de 12 ans ;
- 18 % pour 9 ans ;
- 12 % de réduction pour 6 ans d’engagement.
Pour bénéficier des réductions d’impôt de Pinel +, deux options possibles :
Le bien doit être localisé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ;
Ou répondre à un niveau de qualité élevé en matière de performance énergétique, d’usage et de confort.
La réduction d’impôt en loi Pinel
Depuis janvier 2023, les conditions de défiscalisation du dispositif Pinel ont changé.
La réduction d’impôt équivaut désormais à :
- 10,5 % du prix du logement pour un engagement de 6 ans ;
- 15 % du prix du logement pour un engagement de 9 ans ;
- 17,5 % du prix du logement pour un engagement de 12 ans.
Cette réduction d’impôt se limite à deux plafonds :
- 300 000€ par contribuable et par an ;
- 5 500 € par mètre carré de surface habitable.
Un engagement plus long offre une économie d’impôt plus élevée.
Au moment de la livraison du bien, vous devrez choisir une durée d’engagement. Mais rassurez-vous, si vous optez pour 6 ans, vous pourrez ensuite prolonger votre engagement de 3 ou 6 ans.
Exemple :
Madame Durand a acheté un appartement T2 de 50 m2 pour 300 000 € (6000 € le m2).
Mais en appliquant le plafond, 50 m2 x 5 500 € = 275 000 €
C’est donc cette base qui sera retenue pour le calcul de la réduction d’impôt.
Madame Durand pourra déduire de ses impôts les sommes suivantes :
- 28 872 € (275 000 x 10,5 %) soit 4 812 € par an si elle s’engage sur 6 ans ;
- 41 250 € (275 000 x 15 %) soit 4 583 € par an si elle s’engage sur 9 ans ;
- 48 125 € (275 000 x 17,5 %) soit 4010 € par an si elle s’engage sur 12 ans.
Loi Pinel : les conditions pour y prétendre
Pour profiter des bénéfices fiscaux de la loi Pinel, vous devez respecter les conditions suivantes :
Louer le bien nu (sans meuble) ;
Le logement doit devenir la résidence principale du locataire ;
Le bien doit être loué un an après l’achèvement du programme immobilier ;
En l’absence de locataire, le propriétaire ne peut occuper le logement ou le mettre à disposition à titre gratuit ;
Le loyer doit respecter les plafonds révisés chaque année selon les zones A, A bis, B1, B2 et C ;
Justifier du label BBC 2005 ou respecter la réglementation thermique 2012 (RT 2012).
Achèvement de la construction obligatoire avant 30 mois pour un bien en VEFA et avant le 31 décembre de la 2ème année suivant l’acquisition pour un bien à réhabiliter.
Bon à savoir :
Un ascendant ou un descendant peut occuper le logement sans compromettre l’avantage fiscal Pinel (s’il n’est pas rattaché au foyer fiscal du propriétaire).
Les plafonds de loyer en loi Pinel
Pour déterminer le plafond du loyer, vous devez multiplier le loyer maximal par mètre carré à un coefficient multiplicateur.
| Zones | A bis | A | B1 | B2 |
| Prix au m² | 18,25 € | 13,56 € | 10,93 € | 9,50 € |
Plafond du loyer Pinel = barème Pinel x (0,7 + 19/S) x S
S représente la surface utile du logement (le coefficient, arrondi à la décimale la plus proche, sera de 1,2 maximum.)
Exemple :
Pour un appartement neuf de 60 m2 en zone A bis, le plafond du loyer Pinel sera le suivant :
(18,25 x (0,7 + 19/60) x 60 = 1 116, 9 €
Bon à savoir :
Le dispositif Pinel peut aussi s’appliquer à un bien réhabilité ou en projet de réhabilitation. Depuis le 1er janvier 2021, les pavillons ne sont plus éligibles au dispositif qui s’applique uniquement sur l’acquisition d’immeubles collectifs.
Investir dans une résidence sénior
Investir dans une résidence sénior est un investissement de plus en plus attrayant. Et pour cause : selon l’INSEE, plus d’un habitant sur quatre sera âgé de 65 ans ou plus en 2040.
Grâce à ses caractéristiques, l’investissement en résidence sénior cumule rentabilité et sécurité des loyers.
Revenons sur le principe et les avantages de cet investissement qui séduit toujours plus d’investisseurs immobiliers.
Investir en résidence sénior, en bref
- Une résidence sénior est une résidence de services destinée aux personnes âgées non dépendantes ;
- Investir dans une résidence pour séniors rapporte en moyenne 4 % par an et ouvre droit aux avantages fiscaux de la location meublée ;
- Le bail commercial en résidence sénior garantit un versement régulier de loyer pendant au moins 9 ans ;
- Il est possible d’acheter une résidence sénior pour moins de 100 000 € dans l’ancien, et à partir de 150 000 € pour une résidence neuve.
Investir dans une résidence sénior : en quoi ça consiste ?
Une résidence de services pour sénior est un ensemble de logements non médicalisés, destiné aux personnes âgées en perte d’autonomie progressive.
Contrairement aux EHPAD, cette cible de séniors est autonome et n’a pas besoin d’une tierce personne pour vivre au quotidien.
Les résidences sénior proposent à leurs locataires différents services tels que :
- L’accueil ;
- La restauration ;
- Le ménage ;
- La fourniture de linge ;
- Etc.
Avantages et inconvénients d’un investissement en résidence sénior
| Avantages | Inconvénients |
| Garantie des loyers : loyer assuré pendant au moins 9 ans grâce au bail commercial ; Pas de gestion : gestion locative déléguée à l’exploitant de la résidence ; Rentabilité : en moyenne 4 % de rendement annuel ; Accessibilité : prix d’achat d’un logement possible pour moins de 100 000 € ; Fiscalité : réduction ou annulation des impôts grâce au LMNP ; Secteur porteur : revente facile car convoité par les investisseurs. | Gestionnaire : il est important de bien choisir le gestionnaire de la résidence pour optimiser la rentabilité de l’investissement ; Engagement : pour obtenir le remboursement de la TVA, il faut conserver le bien au moins 20 ans. |
La rentabilité d’un investissement en résidence sénior
Investir dans une résidence sénior offre un rendement d’environ 4 % par an. Le marché des résidences pour séniors est un marché porteur : il attire de plus en plus de locataires.
Face au vieillissement de la population, la tendance s’accentue.
Pour de nombreuses personnes âgées, vivre dans une résidence sénior est un bon compromis entre maison de retraite et logement indépendant.
En réponse à une hausse de la demande locative, les résidences pour séniors se multiplient. Aussi, en cas de revente, les acquéreurs se portent vite volontaires pour l’achat de ce type de logement.
Comment investir dans une résidence sénior ?
Vous pouvez investir dans une résidence neuve (en VEFA) ou acheter ce type de logement sur le marché des biens anciens (marché secondaire).
Vous devenez donc propriétaire d’un logement parmi ceux qui composent la résidence sénior.
En signant un bail commercial avec le gestionnaire de l’établissement, vous profitez de la garantie d’un versement de loyer pendant au moins 9 ans.
Vous n’avez donc rien à gérer : l’exploitant se charge de la mise en location, l’entretien du bien, la délivrance des services et la récolte des loyers, en échange d’une commission.
Pourquoi investir dans une résidence sénior ?
En dehors d’une belle promesse de rentabilité, il est très simple d’investir dans une résidence sénior. Vous pouvez acheter ce type de logement pour moins de 100 000 € et financer votre investissement par un crédit immobilier.
En général, les investisseurs apprécient les résidences sénior car il s’agit d’un placement rentable et plutôt sécurisé : les risques d’impayés sont faibles et le bail commercial assure un complément de revenus sur plusieurs années.
Enfin, grâce au statut de LMNP, vous pouvez profiter d’une fiscalité quasi nulle sur les loyers encaissés.
Bon à savoir :
Si vous investissez dans une résidence sénior neuve, vous pouvez bénéficier d’un remboursement de la TVA payée à l’acquisition (à condition de conserver le bien au moins 20 ans).
Bail et loyers en résidence sénior
Quand vous investissez dans une résidence sénior, le bail commercial vous garantit le versement d’un loyer.
Ainsi, que le logement soit loué ou non, vous percevez votre revenu.
La durée du bail commercial en résidence sénior varie entre 9 et 12 ans avec tacite reconduction.
Le bail définit la répartition des charges relatives à l’investissement immobilier et fixe le montant des loyers.
La fiscalité d’un investissement en résidence sénior
En investissant dans une résidence sénior, vous pouvez bénéficier des avantages fiscaux du statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).
En LMNP, deux régimes s’offrent à vous :
- Le micro-BIC qui offre un abattement de 50 % sur les loyers perçus (vous ne payez des impôts que sur la moitié des revenus) ;
- Le régime réel, qui vous permet de déduire différentes charges de vos loyers pour réduire, voire supprimer la fiscalité (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, assurance, amortissements, etc.)
Si vos loyers sont supérieurs à 23 000 € par an, ou s’ils représentent plus de la moitié des revenus de votre foyer, vous dépendez du statut LMP (Loueur Meublé Professionnel).
En LMP, les déficits sont imputables sur tous les revenus du foyer (alors qu’en LMNP, les déductions s’appliquent uniquement sur les loyers de location meublée).
Investir dans une résidence étudiante
Chaque année en France, on décompte environ 375 000 logements étudiants pour plus d’un million d’étudiants en recherche d’habitation.
Investir dans une résidence étudiante neuve permet donc de profiter d’un marché porteur et d’avantages fiscaux non négligeables.
Revenons sur le principe de l’investissement en résidence étudiante, ainsi que les avantages pour les investisseurs.
Investir en résidence étudiante, en bref
Une résidence étudiante est une résidence de services située proche des écoles et destinée en priorité aux étudiants ;
Investir dans une résidence de service rapporte en moyenne 4 % par an et permet de profiter des avantages fiscaux de la location meublée ;
Le bail commercial en résidence étudiante garantit le versement de loyers pour une période de 6, 9, ou 12 ans ;
Acheter une résidence étudiante coûte en moyenne moins cher qu’un logement traditionnel.
Investir dans une résidence étudiante : en quoi ça consiste ?
Une résidence de services pour étudiants est un ensemble de logements construits et agencés pour une cible de locataires étudiants.
Une résidence étudiante doit être louée meublée et offrir des espaces communs ou différents services tels que :
Une blanchisserie ;
- Un accueil ;
- Un service de restauration ;
- Un service de ménage ;
- Une connexion internet ;
- Etc.
Investir dans une résidence étudiante : avantages et inconvénients
| Avantages | Inconvénients |
| Fiscalité : bénéficiez des avantages fiscaux du statut de LMNP ; Pas de contrainte : possibilité de déléguer la gestion locative du logement ; Rentabilité : investissement qui rapporte en moyenne 4 % par an avec une forte demande ; Revente facile : marché porteur très convoité par les investisseurs ; Sécurité des loyers : grâce à l’engagement sur la durée du bail commercial ; Accessibilité : prix plus faibles à l’achat que les biens traditionnels. | Localisation : les résidences éloignées des écoles ou des transports sont moins sollicitées ; Gestionnaire : bien se renseigner sur le gestionnaire de la résidence pour optimiser la rentabilité de votre investissement ; Durée : pour obtenir le remboursement de la TVA, vous devez conserver le bien au moins 20 ans. |
Les conditions pour investir en résidence étudiante
Pour que votre bien soit considéré comme une résidence pour étudiants, il doit respecter plusieurs critères :
- Être loué avec des meubles ;
- Répondre aux critères des résidences de services ;
- Être occupé à 70% par des étudiants sur une période de 3 mois.
Bail et loyers des résidences étudiantes
En investissant dans une résidence étudiante, vous pouvez signer un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence pour une durée de 6, 9, ou 12 ans.
Cette option est avantageuse puisqu’elle garantit le versement des loyers pendant la durée du bail.
L’exploitant s’engage à entretenir le parc immobilier, à fournir les différents services ainsi qu’à encaisser les loyers. En échange, il reçoit une commission de gestion retenue sur les loyers.
Le montant du loyer est indiqué dans le bail commercial. Il arrive que certains contrats rendent possible une réévaluation du loyer en fonction de l’inflation.
Un marché dynamique
En France, la demande de logement étudiant est 5 fois plus élevée que l’offre (375 000 résidences étudiantes pour plus de 1,6 millions d’étudiants par an en recherche de logements).
Finalement, près d’un étudiant sur trois abandonne ses recherches de logement pour être hébergé par un membre de la famille.
Face à ce constat, le gouvernement encourage les investisseurs en octroyant des avantages fiscaux aux investissements réalisés en résidences étudiantes.
Pourquoi investir dans une résidence pour étudiants ?
Acheter un logement au sein d’une résidence étudiante est avant tout un investissement rentable. Si vous recherchez un revenu complémentaire solide, investir dans une résidence de services est une bonne option.
Aussi, investir dans une résidence étudiante vous permet de bénéficier des avantages fiscaux du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Vous pourrez donc réduire, voire supprimer la fiscalité de vos loyers.
Enfin, en investissant dans une résidence de services neuve, vous pourrez obtenir un remboursement de la TVA qui gonfle le prix d’achat du bien immobilier à condition de conserver le logement au moins 20 ans.
La rentabilité d’un investissement en résidence étudiante
Ces biens immobiliers collectifs sont souvent construits à proximité des écoles ou universités. Les résidences étudiantes sont toujours bien desservies par les réseaux de transport, et situées dans des quartiers dynamiques.
La rentabilité varie selon le programme immobilier mais rapporte environ 4 % par an.
De plus, le prix d’achat des résidences étudiantes est souvent faible, ce qui en fait un investissement immobilier attractif.
En cas de revente, la demande sur le marché est élevée vous permettant de trouver un acheteur facilement.
Monument historique
Investir dans un Bien Classé Monument Historique : Allier Patrimoine et Avantages Fiscaux
Investir dans un bien classé ou inscrit au titre des Monuments Historiques, c’est participer activement à la préservation du patrimoine français, tout en bénéficiant d’un dispositif fiscal particulièrement avantageux.
Lorsque vous acquérez un bien protégé nécessitant une restauration, les travaux de rénovation, les frais d’entretien et les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition sont intégralement déductibles de vos revenus fonciers. Et si ces charges excèdent vos revenus, le déficit foncier peut être imputé sans plafonnement sur votre revenu global.
Conditions d’Éligibilité à la Loi Monuments Historiques
Pour bénéficier pleinement de ce régime fiscal, vous devez :
- Réaliser les travaux de restauration conformément aux prescriptions de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF),
- Conserver le bien pendant une durée minimale de 15 ans.
Deux Approches pour Investir
1. L’Investissement Direct : pour les initiés
Cette formule consiste à acquérir vous-même un immeuble classé et à gérer l’ensemble de l’opération : suivi des travaux, coordination avec les services de l’État, montage fiscal. Cette voie offre une liberté totale, mais elle est complexe et nécessite l’accompagnement d’experts (notamment juridiques et techniques).
2. L’Investissement Clé en Main : simplicité et efficacité
Dans ce cas, un opérateur spécialisé prend en charge l’intégralité du projet : acquisition, restauration, autorisations administratives et revente par lots. Vous achetez un bien rénové (appartement ou maison) au sein de ce programme, et vous profitez du même avantage fiscal, sans avoir à gérer les contraintes opérationnelles.
Points de Vigilance Avant d’Investir
Tous les programmes en Monuments Historiques ne se valent pas. Il est essentiel de vérifier :
- La qualité et la réputation du promoteur,
- La présence de garanties (garantie de bonne fin, assurances),
- La cohérence du prix avant/après travaux,
- La rentabilité locative prévisionnelle, si vous destinez le bien à la location.
Investir via une Société Civile : Cas Particuliers
L’acquisition par une société civile est possible dans trois situations spécifiques :
- Si la société est familiale,
- Si elle dispose d’un agrément spécifique ou acquiert un immeuble destiné à l’habitation sur au moins 75 % de sa surface,
- Si le bien est affecté à un usage culturel non commercial, ouvert au public.
Investir en loi Malraux
La loi Malraux vous permet de bénéficier d’une économie d’impôt qui peut atteindre 30 000 € par an pendant 4 ans. Le dispositif vise à protéger et conserver le patrimoine architectural grâce à des travaux de réhabilitation au sein des zones éligibles.
Le dispositif Malraux, en bref
- Réduction d’impôt offerte pour un investissement avec travaux dans un bien immobilier situé sur un secteur historique ou protégé ;
- Plafond de déduction maximum de 30 000 € par an ;
- Economie d’impôt possible de 22 % à 30 % selon la localisation ;
- Destiné particulièrement aux contribuables fortement fiscalisés pour profiter d’avantages fiscaux au-delà du plafond des niches fiscales ;
- Location du bien pendant 9 ans pour profiter des avantages fiscaux.
Qu’est-ce que la loi Malraux ?
Le dispositif de défiscalisation Malraux offre une réduction d’impôt allant de 22% à 30% des travaux de restauration réalisés sur des biens anciens.
Ces rénovations doivent s’appliquer à des sites patrimoniaux remarquables (SPR) ou à des quartiers anciens dégradés.
Avantages et inconvénients d’investir en loi Malraux
| Avantages | Inconvénients |
| Réduction fiscale : jusqu’à 120 000 € de réduction d’impôt sur 4 ans ; Patrimoine : investissement dans un bien immobilier prestigieux à fort potentiel de plus-value ; Loyer : pas de plafonnement des loyers : Accessibilité : certains biens restent disponibles à des prix abordables avant rénovation ; Cumul : l’investissement Malraux n’intègre pas le plafonnement des niches fiscales et peut se cumuler à d’autres dispositifs. | Contrainte de location : obligation de louer le bien pendant 9 ans ; Cible restreinte : moins de locataires potentiels ; Fiscalité à la revente : nécessité de conserver le bien à long terme pour bénéficier des abattements pour durée de détention lors de la revente (travaux non déductibles de la plus-value en Malraux). |
Les conditions du dispositif Malraux
La réduction d’impôt offerte s’étale sur 2 à 3 ans et n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales (10 000 € par an).
Le plafond de défiscalisation en loi Malraux s’élève à 30 000 € par an. Autrement dit, les travaux annuels pris en compte pour débloquer les avantages fiscaux sont plafonnés à 100 000 € (au taux maximum de 30 %).
Vous pouvez financer un investissement en loi Malraux par un crédit immobilier, ce qui vous permet de profiter en plus des avantages fiscaux du déficit foncier.
L’objectif du dispositif Malraux est d’investir dans des zones protégées pour leur intérêt architectural ou historique. Il s’agit donc de biens immobiliers souvent situés sur des secteurs privilégiés, notamment en plein centre-ville.
Bon à savoir :
Les dépenses annuelles de travaux sont aussi soumises à un plafonnement de 400 000€ par immeuble, et 400 000€ par contribuable pour 4 ans. En cas de dépassement du seuil, vous pourrez reporter la réduction d’impôt non imputée pendant 3 ans.
Qui peut investir en loi Malraux ?
Tout le monde peut investir en loi Malraux, mais le dispositif concerne plus particulièrement les contribuables fortement fiscalisés.
Pour être éligible au dispositif Malraux, il faut :
- Réaliser des travaux sur la totalité de l’immeuble concerné ;
- Louer le bien nu (sans mobilier) pendant 9 ans ;
- S’engager dans le dispositif dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux de rénovation ;
- Réaliser des travaux pendant moins de 3 ans à partir de la délivrance du permis de construire ;
- Engager des travaux supervisés par un Architecte des Bâtiments de France.
Seuls les travaux suivants sont éligibles au dispositif :
- Reconstruction de toiture ;
- Démolition ;
- Rénovation des murs extérieurs ;
- Transformation de logements, combles ou greniers.
Le dispositif Malraux concerne donc les contribuables qui souhaitent défiscaliser au-delà des niches fiscales, mais aussi les amateurs de monuments historiques.
Bon à savoir :
Une opération de défiscalisation loi Malraux peut se cumuler avec d’autres dispositifs d’investissements locatifs comme Pinel ou Girardin, s’ils portent sur des biens différents.
La rentabilité d’un investissement en loi Malraux
Une chose est sûre, la réduction d’impôt offerte par le dispositif Malraux est très attrayante.
Mais l’avantage fiscal doit être pesé selon votre situation et l’opération que vous projetez.
En d’autres termes, la rentabilité globale du projet dépend de :
- Votre taux d’imposition ;
- Le montant des frais de travaux ;
- Les charges annexes (intérêts d’emprunt par exemple).
Vous devrez comparer ces éléments au loyer généré par l’opération. En loi Malraux, les loyers ne sont pas plafonnés comme l’imposent d’autres dispositifs tels que Pinel. Mais il faut garder à l’esprit que les biens du dispositif Malraux s’adressent à une cible de locataire haut de gamme, parfois plus rare sur le marché.
Loi Malraux : la revente du bien
En cas de revente, vous devrez assumer la fiscalité sur la plus-value générée par l’opération. Aussi, comme les travaux ont déjà permis une réduction fiscale, ils ne pourront pas être déduits de la plus-value au moment de la revente.
Ainsi, un investissement en loi Malraux est donc un projet qui s’étale à long terme pour bénéficier des abattements d’impôts et de prélèvements sociaux liés à la durée de détention.
Les conditions du dispositif Malraux
La réduction d’impôt offerte s’étale sur 2 à 3 ans et n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales (10 000 € par an).
Le plafond de défiscalisation en loi Malraux s’élève à 30 000 € par an. Autrement dit, les travaux annuels pris en compte pour débloquer les avantages fiscaux sont plafonnés à 100 000 € (au taux maximum de 30 %).
Vous pouvez financer un investissement en loi Malraux par un crédit immobilier, ce qui vous permet de profiter en plus des avantages fiscaux du déficit foncier.
L’objectif du dispositif Malraux est d’investir dans des zones protégées pour leur intérêt architectural ou historique. Il s’agit donc de biens immobiliers souvent situés sur des secteurs privilégiés, notamment en plein centre-ville.
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