SCPI
principe, avantages et risques
Ces 7 dernières années, la collecte de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) a plus que doublé selon l’ASPIM.
Et pour cause, celles qu’on appelle aussi « pierre-papier » ont plus d’un atout pour plaire. Elles vous offrent des revenus locatifs attrayants, sans passer par un achat immobilier classique.
Mais quels sont les risques à investir dans des SCPI ? Cet investissement est-il fait pour vous ?
Revenons sur le fonctionnement, les atouts, et les inconvénients des SCPI.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier vous permet d’investir indirectement dans l’immobilier.
Pour faire simple, la SCPI est une société de gestion à qui vous confiez votre épargne pour investir dans des biens immobiliers et les louer, avec d’autres investisseurs.
De cette manière, vous détenez une partie de la société (un parc immobilier) qui vous procure des revenus passifs.
Les différents types de SCPI
Les SCPI de rendement
La SCPI de rendement est la forme la plus courante. Elle répond à un objectif de rentabilité en vous versant des revenus réguliers (souvent trimestriels, parfois annuels).
En moyenne, la rentabilité d’une SCPI de rendement varie entre 4 et 5 % par an.
On distingue plusieurs formes de SCPI de rendement :
- Les SCPI spécialisées, axées sur des secteurs d’investissement précis (hôtels, cliniques, etc.) ;
- Les SCPI de bureaux, constituées en majorité de bureaux souvent localisés dans les quartiers d’affaires ;
- Les SCPI de commerces, pour investir dans des locaux commerciaux ou des boutiques ;
- Les SCPI régionales ou internationales pour viser un secteur géographique précis ;
- Les SCPI diversifiées qui investissent dans plusieurs types d’actifs immobiliers.
Les SCPI fiscales
Souvent moins rentables (2 à 3% par an), les SCPI fiscales ouvrent droit à une réduction d’impôt. Elles s’appuient sur les dispositifs de défiscalisation des investissements locatifs tels que la loi Pinel ou Malraux par exemple. Les SCPI fiscales sont idéales si vous payez beaucoup d’impôt et que vous visez un placement à long terme (12-15 ans en moyenne).
Les SCPI de plus-value (ou SCPI de capitalisation)
L’intérêt majeur d’investir dans une SCPI de plus-value n’est pas de percevoir des revenus réguliers, mais de viser une prise de valeur.
Autrement dit, on s’intéresse ici au gain généré au moment de la revente des parts (grâce aux travaux ou un investissement dans un quartier dynamique à fort potentiel par exemple).
Comment investir dans des SCPI ?
On distingue plusieurs manières d’investir dans des SCPI :
- L’investissement traditionnel ou au comptant : en investissant votre épargne auprès d’un gestionnaire (banquier, CGP, société de gestion) ;
- L’investissement à crédit : en ayant recours à un prêt immobilier qui vous permet de profiter d’un effet de levier et de déduire les intérêts de vos impôts ;
- L’investissement dans une assurance vie : de nombreuses assurances vie vous permettent d’investir dans des fonds immobiliers tels que les SCPI et de profiter des avantages de cette enveloppe fiscale ;
- L’investissement en démembrement : vous achetez des parts de SCPI en nue-propriété avec une décote, en attendant la fin du démembrement pour en récupérer la pleine propriété, et les loyers.
Combien ça coûte d’investir dans des SCPI ?
Investir dans des parts de SCPI n’est pas gratuit.
Au cours de votre investissement, vous serez soumis à plusieurs types de frais :
| Type de frais | Montant | Fréquence |
| Frais d’entrée | Environ 5 à 12 % du montant investi | A la souscription |
| Frais de gestion | Environ 10 à 15 % des revenus de la SCPI | Annuels ou trimestriels |
| Frais de cession (frais d’enregistrement) | Environ 5 % de la cession | A la vente |
Ces frais varient en fonction des sociétés de gestion. Le choix de la SCPI est donc essentiel : moins vous paierez de frais, plus votre investissement sera rentable.
La fiscalité des SCPI
La fiscalité des revenus fonciers
Les loyers des SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
Pour déclarer vos revenus, vous devrez opter pour l’un des deux régimes suivants :
- Le régime réel : si vous optez pour le régime réel, vous pourrez déduire les intérêts d’emprunt (mais pas les frais des SCPI comme les droits d’entrée) ;
- Le régime micro-foncier : si vous percevez moins de 15 000 € de loyer (tout investissement immobilier confondu) vous pouvez opter pour le régime du micro foncier et profiter d’un abattement de 30 % sur vos revenus. Ainsi, vous ne paierez des impôts que sur 70 % des loyers issus de vos parts de SCPI.
Bon à savoir :
Les SCPI fiscales qui reposent sur certains dispositifs de défiscalisation ne vous permettent pas d’opter pour le régime du micro-foncier.
La fiscalité des revenus financiers
En règle générale, la plupart de vos revenus de SCPI sont des loyers fiscalisés dans la catégorie des revenus fonciers.
Mais lorsque la société place un excédent de trésorerie, vous pouvez aussi percevoir des intérêts issus de placements.
Ces intérêts sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU ou Flat Tax) au taux de 30 % soit 12,8 % d’impôts et 17,2 % de prélèvements sociaux. Vous pouvez aussi opter pour l’impôt progressif.
La fiscalité des plus-values
La fiscalité des plus-values s’applique au moment de la revente des parts de SCPI. Comme pour la vente d’un bien immobilier, vous devrez payer des impôts en cas de plus-value (si vous les revendez plus cher que leur prix d’achat).
La fiscalité des SCPI en cas de plus-value est la suivante :
- 19 % de la plus-value pour l’impôt ;
- 17,2 % de la plus-value pour les prélèvements sociaux.
Si vous conservez vos parts de SCPI au moins 6 ans, vous profitez d’un abattement pour durée de détention et payez donc moins d’impôt.
Bon à savoir :
Les SCPI souscrites au sein d’une assurance vie profitent des avantages fiscaux de ce placement. Autrement dit, une fiscalité plus douce si votre contrat a plus de 8 ans.
Pourquoi investir dans des SCPI ? Avantages et inconvénients
Investir dans des SCPI est fait pour vous si vous recherchez des revenus locatifs, mais que le parcours d’achat immobilier traditionnel vous semble contraignant. Ainsi, vous pourrez lier tous les avantages d’un achat immobilier, sans avoir à supporter la gestion du bien. Les SCPI vous permettent aussi d’investir à crédit, ou de défiscaliser. Mais les SCPI n’offrent pas que des avantages. Voici un tableau récapitulatif pour visualiser en un coup d’œil les avantages et les inconvénients des SCPI :
| Avantages | Inconvénients |
| Pas de gestion des biens immobiliers ; Revenus passifs réguliers ; Placement rentable et souvent stable (entre 4 et 6 % en moyenne) ; Pas de recherche de bien, ni de négociation ou de passage chez le notaire) ; Moins risqué qu’un investissement en bourse ; Possibilité d’investir dans des biens difficilement accessibles (bureaux, entrepôts, cliniques, etc.). | La tarification ; L’horizon de placement long terme ; La fluctuation du marché immobilier ; La fiscalité (à optimiser). |
Recap’ : investir dans des SCPI est-il fait pour moi ?
- Investir dans des parts de SCPI vous permet d’accéder indirectement aux avantages d’un achat immobilier, sans en subir les contraintes (gestion, administratif, négociation, etc.) ;
- Cette forme d’investissement offre un potentiel de rentabilité d’environ 4 à 6 % par an versé sous forme de loyers ;
- Vous pouvez profiter de l’effet de levier du crédit pour financer vos parts de SCPI et déduire les intérêts d’emprunt de vos impôts ;
- Si vous êtes titulaire d’une assurance vie, vous pouvez optimiser votre fiscalité en souscrivant des SCPI au sein de votre contrat.
Foire aux questions
Quel est le montant minimum pour investir dans des SCPI ?
Le montant minimum pour investir varie selon les SCPI. Certaines sont accessibles à partir de quelques centaines d’euros, bien qu’il soit recommandé d’investir au moins 5000 € pour commencer.
Comment déclarer ses parts de SCPI ?
La déclaration de vos revenus issus des parts de SCPI a lieu au moment de la déclaration d’impôt annuelle (formulaire 2044). S’il s’agit de loyers, vous serez fiscalisés dans la catégorie des revenus fonciers.
Peut-on revendre des parts de SCPI à tout moment ?
Si la SCPI n’impose pas de durée de détention (comme les SCPI fiscales par exemple), vous pouvez revendre vos parts à tout moment.
L’assurance vie : principe, avantages et fiscalité
C’est officiel, le placement préféré des Français séduit toujours autant. L’année dernière, la collecte nette d’unités de compte sur l’assurance vie atteint son plus haut niveau depuis 2011 (38,2 milliards d’euros).
Pour vous aider à mieux comprendre ce placement si convoité, revenons sur le principe, les avantages et inconvénients, ainsi que la fiscalité de l’assurance vie.
L’assurance vie, en bref
- L’assurance vie permet de faire fructifier un capital et d’économiser pour des projets de vie ;
- Une assurance vie se compose d’un support garanti (le fonds euros) et de supports diversifiés (les unités de compte) ;
- Les gains qui restent au sein du contrat ne sont pas soumis à l’impôt ;
- La fiscalité de l’assurance vie est avantageuse en cas de retrait si le contrat a plus de 8 ans ;
- En cas de décès, les versements réalisés avant 70 ans offrent une fiscalité plus douce aux bénéficiaires.
Le fonctionnement d’une assurance vie
L’assurance vie vous permet d’investir sur plusieurs supports dans des conditions fiscales avantageuses.
Cette enveloppe se compose de plusieurs supports :
- Le fonds euros dont le capital est garanti et composé en majorité d’obligations ;
- Les unités de compte, plus dynamiques et diversifiées.
Sur la partie unités de compte d’une assurance vie, vous pouvez investir dans différents supports :
- ETF (Exchange Traded Fund), qui répliquent un indice boursier ;
- Fonds immobiliers (SCPI, OPCI, etc.) ;
- OPCVM (Organismes de Placement Collectifs en Valeurs mobilières), des paniers d’actions et d’obligations.
Selon les contrats et les assureurs, d’autres supports sont aussi proposés.
Pourquoi ouvrir une assurance vie ?
L’assurance vie répond à plusieurs besoins :
- Faire fructifier un capital à moyen ou long terme ;
- Optimiser la transmission d’un patrimoine ;
- Affecter une épargne à des projets identifiés (retraite, immobilier, étude des enfants, etc.) ;
- Se constituer un matelas de sécurité.
L’assurance vie s’adapte au profil des épargnants, ainsi qu’à leurs projets.
Les avantages et les inconvénients d’une assurance vie
| Avantages | Inconvénients |
| Diversification : possibilité d’investir dans différents supports et secteurs à la fois ; Personnalisation : possibilité d’ajuster le niveau de risque à votre profil ; Disponibilité : possibilité de récupérer l’argent à tout moment via des rachats ponctuels, programmés, ou des avances de fonds ; Succession : transmission du patrimoine dans des conditions fiscales avantageuses ; Fiscalité : pas de fiscalité sur les gains qui restent dans l’enveloppe et avantages après 8 ans ; Options : certaines options vous permettent d’optimiser votre rendement et de limiter les risques de perte en capital. | Délais : un délai de quelques semaines est parfois nécessaire pour récupérer les fonds ; Fiscalité : moins d’avantages fiscaux pour les contrats récents (sauf si les fonds restent dans l’enveloppe) ; Supports : possibilité de souscrire uniquement dans les supports proposés par l’assureur. |
Les modes de gestion
L’assurance vie est un placement personnalisable.
Autrement dit, vous pouvez adapter vos investissements à votre profil de risque (prudent, équilibré ou dynamique).
On distingue 2 modes de gestion :
- La gestion libre : vous choisissez la répartition fonds euros / unités de compte de votre épargne et réalisez seuls vos arbitrages (achats et ventes) ;
- La gestion pilotée : vous déléguez tout ou une partie de la gestion du contrat à des experts de l’investissement.
Combien rapporte une assurance vie ?
La rémunération d’un contrat d’assurance vie varie selon l’allocation choisie (les supports sur lesquels vous avez investi).
Le fonds euros
Le fonds euros reste garanti et disponible. En revanche, il est souvent moins rentable que certaines unités de compte.
Ces 20 dernières années, le rendement du fonds euros est en baisse constante, mais la situation reste encourageante pour les années à venir.
En 2022, le taux moyen des fonds euros varie entre 1,8 et 2,5 % selon les contrats.
Les unités de compte
Les unités de compte présentent un risque de perte en capital, mais un potentiel de rendement plus élevé à long terme.
En diversifiant les supports et en privilégiant les investissements à long terme, vous assurez à votre épargne un meilleur rendement.
Les frais de l’assurance vie
L’assurance vie présente plusieurs types de frais :
- Les droits (frais) d’entrée / frais de versements : certaines assurances vie facturent un pourcentage calculé sur le montant de votre versement. Ils ne sont prélevés qu’une fois à la souscription ou lors d’un versement. Leur taux varie de 0 à 5% selon les contrats ;
- Les frais de gestion : prélevés chaque année, ces frais fluctuent selon le support (fonds euros ou unités de compte). Ils varient de 0 à 1,2 % environ et sont déjà déduits de la rémunération annoncée du fonds euro.
- Les frais d’arbitrage : ils sont prélevés quand vous modifiez vos investissements d’un support à l’autre (changement d’allocation) et varient souvent de 0 à 1% du montant arbitré.
La clause bénéficiaire
Lorsque vous ouvrez une assurance vie, vous devez identifier les bénéficiaires qui hériteront de vos fonds en cas de décès.
Vous aurez le choix entre différentes clauses bénéficiaires :
- La clause standard : « Mes enfants nés ou à naître, par parts égales, vivants ou représentés, à défaut mes héritiers » ;
- La clause nominative : vous désignez un ou plusieurs personnes ainsi que leurs coordonnées précises et la répartition souhaitée ;
- La clause démembrée : vous pouvez dissocier la nue-propriété du capital pour en laisser la jouissance à votre conjoint par exemple ;
- La clause déposée chez le notaire, destinée aux successions un peu plus complexes.
La fiscalité de l’assurance vie
La fiscalité en cas de rachat
En cas de retrait partiel ou total, l’assurance vie bénéficie de plusieurs avantages :
- Si vous ne retirez pas d’argent, vous ne payez pas d’impôt ;
- Après 8 ans de contrat, vous bénéficiez d’abattements fiscaux ;
- La fiscalité en cas de retrait s’applique uniquement sur les plus-values.
En cas de rachat, la fiscalité de l’assurance vie varie selon l’ancienneté de votre contrat et la date de vos versements :
Les avantages et les inconvénients d’une assurance vie
| Ancienneté de l’assurance vie | Versements effectués avant le 27/09/2017 | Versements effectués à partir du 27/09/2017 |
| Moins de 4 ans | 35 % + 17,2 % de PS* Ou IR* | PFU* de 30 % (12,8 % + 17,2 % de PS*) Ou IR* |
| Entre 4 et 8 ans | 15 % + 17,2 % de PS* Ou IR* | PFU* de 30 % (12,8 % + 17,2 % de PS*) Ou IR* |
| Plus de 8 ans (et après abattement de 4 600 € ou 9 200 €) | 7,5 % + 17,2 % de PS* Ou IR* (Sur la partie qui dépasse les abattements) | 24,7 % avant 150 000 € 30 % après 150 000€ Ou IR* |
*PS : Prélèvements Sociaux
*IR : Impôt sur le Revenu
* PFU : Prélèvement Forfaitaire Unique
PFU ou IR ?
Le PFU est avantageux pour les contribuables situés dans une TMI (Tranche Marginale d’Imposition) supérieure à 12,8% soit une TMI de 30%, 41% ou 45%.
La fiscalité en cas de rente
Sur une assurance vie, vous pouvez opter pour une rente viagère et percevoir un complément de revenus au moment de la retraite.
Dans ce cas, vous renoncez au solde de votre assurance vie (on dit que le capital est aliéné, c’est-à-dire qu’il appartient à l’assureur).
En échange, l’assureur fixe le montant de la rente selon votre âge au moment de la transformation en rente.
Côté fiscal, seule une partie de la rente est soumise à l’impôt sur le revenu. La part imposable varie selon l’âge du début de la transformation en rente :
| Âge du début de la rente | Proportion de la rente taxée |
| Moins de 50 ans | 70 % |
| De 50 à 59 ans | 50 % |
| De 60 à 69 ans | 40 % |
| A partir de 70 ans | 30 % |
La fiscalité en cas de décès
En cas de décès, la fiscalité appliquée sur le capital transmis varie selon plusieurs critères :
- La date d’ouverture du contrat ;
- Votre âge au moment du versement ;
- La date du versement.
Notez que si vous versez sur votre assurance vie avant vos 70 ans, la fiscalité sera plus avantageuse pour vos bénéficiaires.
| Date d’ouverture | Age du titulaire au moment du versement | Versements effectués avant le 13/10/1998 | Versements effectués après le 13/10/1998 |
| Contrats ouverts avant le 20/11/1991 | Sans distinction d’âge | Exonération totale | Abattement de 152 500 € par bénéficiaire Puis fiscalité de 20% jusqu’à 700 000€ et 31,25 % au-delà |
| Contrats ouverts après le 20/11/1991 | Avant 70 ans | Exonération totale | Abattement de 152 500 € par bénéficiaire Puis fiscalité de 20% jusqu’à 700 000€ et 31,25 % au-delà |
| Contrats ouverts après le 20/11/1991 | Après 70 ans | Abattement total de 30 500 € puis capital intégré à la succession. Les plus-values sont exonérées. | Abattement total de 30 500 € puis capital intégré à la succession. Les plus-values sont exonérées. |
Exemples :
- Madame Jean décède à l’âge de 75 ans avec un contrat d’assurance vie d’une valeur de 900 000 €. Sa fille, unique bénéficiaire, va percevoir les fonds après l’application de la fiscalité suivante :
- Exonération sur 152 500 € ;
- 20 % d’impôt sur 700 000 € soit 140 000 € de taxe ;
- Puis 47 500 € imposés au taux de 31,25 % soit 14 843,75 € ;
- Impôt total à payer : 154 843,75 €
- Monsieur Martin décède à l’âge de 85 ans avec un contrat d’assurance vie d’une valeur totale de 100 000 € (45 000 € de versement et 55 000 € de gains). Tous les versements ont été effectués après ses 70 ans. Les bénéficiaires, son fils Paul et l’enfant de sa conjointe Pierre seront taxés sur le capital de la manière suivante :
- Exonération sur 30 500 € ;
- 55 000 € de gains exonérés ;
- 14 500 € fiscalisés au barème progressif selon le lien de parenté, soit 5 % pour son fils (725 €) et 60 % pour l’enfant de sa conjointe (8 700 €).
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